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Las viviendas de uso turístico y su regulación jurídica

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Importe IVA incluido: 42 €. Sin gastos de envío
Autor: Manuel Lucas Durán
Fecha: Junio 2019
Páginas: 390 + formato electrónico

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(Ver también El tratamiento fiscal de la economía colaborativa en relación con el alojamiento de viviendas turísticas )

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En esta obra se estudia la regulación jurídica de las viviendas de uso turístico ofertadas por plataformas de internet, en los distintos campos del Derecho en los que interactúa, el Derecho Administrativo, Civil, Laboral y de la Seguridad Social, Penal y Tributario.

– Tratamiento interdisciplinar del fenómeno del alquiler turístico con intermediación de plataformas de internet.
– Actualizado con las últimas novedades legislativas (a nivel estatal, autonómico y local)

 

La obra analiza la regulación jurídica del alojamiento colaborativo desde las distintas ramas del Derecho que resultan afectadas por este nuevo fenómeno:

El Derecho Público y, particularmente, el Derecho Administrativo, en la medida que se trata de realidad sobre la que existen multitud de normas autonómicas y locales que, en muchos casos, presentan dudas de legalidad e, incluso, constitucionalidad

El Derecho Civil, toda vez que se presenta una singular problemática tanto en la contratación de los alquileres como en materia de derecho de los consumidores y relaciones de vecindad

El Derecho Penal, en cuanto que pueden producirse delitos diversos (como por ejemplo de estafa o contra el patrimonio) en relación con el alojamiento cedido o con la mera actividad de cesión

El Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social, en cuanto que por lo general existen una multitud de personas que prestan servicios en relación con los alojamientos colaborativos (limpieza, reposición, entrega y recogida de llaves, gestión de reservas, etc.) que pueden tener implicaciones laborales y en el ámbito de la Seguridad Social; y, finalmente

El Derecho Tributario, pues la cesión de viviendas de uso turístico conlleva una serie de obligaciones fiscales que a menudo son desconocidas por las partes intervinientes.

 

 

CONTENIDO

 

CAPÍTULO I. ASPECTOS JURÍDICO-ADMINISTRATIVOS DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO

  1. El marco de la regulación administrativa de las viviendas de uso turístico 42
  2. Introducción: los aspectos positivos y negativos de las viviendas de uso turístico y el papel de la regulación administrativa. 42
  3. La distribución de competencias que pueden ejercerse para abordar el fenómeno de las viviendas de uso turístico 45
  4. Los derechos, principios y valores que han de tenerse en cuenta en la regulación de las viviendas de uso turístico 47
  5. El marco regulatorio: normativa sobre prestación de servicios y buena regulación económica. 50
  6. Los problemas de la regulación administrativa de las viviendas de uso turístico 53
  7. La definición de «vivienda de uso turístico» en la regulación administrativa. Heterogeneidad regulatoria y necesario deslinde con el arrendamiento de temporada. 53
  8. Los instrumentos de control administrativo (licencias, declaraciones responsables, comunicaciones previas, inscripciones registrales) y sus problemas 61
  9. Las restricciones sustantivas al alquiler de viviendas de uso turístico y sus problemas. En especial, las prohibiciones del alquiler de habitaciones 64
  10. La imposición de obligaciones y requisitos de calidad y sus problemas. La pretendida protección del turista. 65
  11. Las restricciones temporales al alquiler de viviendas de uso turístico y sus problemas 70
  12. Las restricciones espaciales al alquiler de viviendas de uso turístico. El objeto y límites de la planificación territorial, urbanística y turística 72

6.1. Introducción: la relevancia de la planificación turística, territorial y urbanística 72

6.2. ¿Las prohibiciones y limitaciones que se introduzcan a través de la planificación están sujetas a la normativa que regula la prestación de servicios? 73

6.3. Algunos ejemplos de utilización de la planificación turística, territorial y urbanística para la ordenación del fenómeno de las viviendas de uso turístico. Análisis de sus problemas. 75

III. Consideraciones críticas finales y pautas orientativas para la regulación administrativa de las viviendas de uso turístico. 82

  1. Bibliografía 91

CAPÍTULO II. ASPECTOS JURÍDICO-CIVILES DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO

  1. Concurrencia de legislación arrendaticia y normativa sectorial. 97
  2. LAU y Código Civil. 97
  3. Normativa reglamentaria sectorial autonómica. 98
  4. Delimitación entre ambas regulaciones: criterios normativos 101

3.1. LAU. 101

3.2. Normativa autonómica 108

  1. Andalucía. 108
  2. Aragón. 110
  3. Asturias 110
  4. Baleares 111
  5. Canarias. 113
  6. Cantabria. 114
  7. Castilla-La Mancha 114
  8. Castilla y León. 114
  9. Cataluña. 115
  10. Comunidad Valenciana 115
  11. Galicia 116
  12. La Rioja 116
  13. Madrid. 116
  14. Murcia 117
  15. Navarra 117
  16. País Vasco. 117
  17. Régimen contractual de los alojamientos turísticos 118
  18. Disposiciones de la normativa autonómica. 119

1.1. Andalucía. 120

1.2. Aragón 121

1.3. Asturias. 122

1.4. Baleares 123

1.5. Canarias 124

1.6. Cantabria 124

1.7. Castilla-La Mancha. 126

1.8. Castilla y León 126

1.9. Cataluña. 127

1.10. Comunidad Valenciana. 127

1.11. Galicia. 128

1.12. La Rioja. 128

1.13. Madrid 129

1.14. Murcia. 129

1.15. Navarra. 130

1.16. País Vasco. 130

1.17. Carácter administrativo: ¿son aplicables a un contrato privado?. 131

1.18. Constitucionalidad. 133

1.19. Carácter incompleto: ¿a falta de previsión normativa qué normas son de aplicación? 135

  1. Normativa sobre consumidores y usuarios y condiciones generales de la contratación 135
  2. Régimen supletorio aplicable: código civil y normas civiles forales 140
  3. Relaciones privadas entre las partes: cliente; titular; empresa gestora; mediador o plataforma 143

4.1. Cedente/cliente. 143

4.2. Titular del inmueble y cliente/ mediador o plataforma. 148

4.3. Titular del inmueble/empresa gestora 152

III. Los problemas de convivencia desde la perspectiva jurídico-civil. 156

  1. En el ámbito de la propiedad horizontal: LPH, CCCat y normativa sectorial 156

1.1. Regulación de la LPH 157

  1. Prohibición de actividades ilícitas 158
  2. Prohibición de actividades en los estatutos comunitarios 158
  3. Prohibición de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas. 161
  4. Medidas protectoras de las comunidades de propietarios 162

1.2. Regulación del CCCat. 164

  1. Actividades prohibidas expresamente por la normativa urbanística o la ley 164
  2. Actividades prohibidas en los estatutos comunitarios. 165
  3. Actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el inmueble 167
  4. Medidas protectoras de las comunidades de propietarios 168

1.3. Normativa sectorial 169

  1. Fuera del ámbito de la propiedad horizontal: Código Civil y normas civiles forales. 171

2.1. Código Civil 172

2.2. Regulación en otras normas civiles forales. 173

  1. Cataluña. 173
  2. Navarra 175
  3. Aragón. 176
  4. Conclusiones 176
  5. Bibliografía 180

CAPÍTULO III. ASPECTOS JURÍDICO-PENALES DEL RE-ALQUILER VACACIONAL FRAUDULENTO

  1. Introducción 185
  2. Planteamiento de la cuestión 187

III. Aspectos jurídico-penales del re-alquiler vacacional fraudulento 189

  1. Consideraciones sobre el delito de estafa y su aplicación al re-alquiler vacacional fraudulento. 190

1.1. El delito de estafa (art. 248.1 CP). 191

  1. Elementos del tipo objetivo 192
  2. Engaño. 193
  3. Error. 196
  4. Acto de disposición patrimonial. 196
  5. Perjuicio patrimonial 197
  6. El tipo subjetivo. 201
  7. Formas especiales de aparición del delito. 202

1.2. El delito de estafa inmobiliaria (art. 251.1.º CP). 202

  1. Elementos del tipo objetivo 203
  2. Atribución falsa de facultades de disposición sobre bienes muebles o inmuebles 204
  3. Error. 205
  4. Acto de disposición patrimonial. 205
  5. Perjuicio patrimonial 205
  6. El tipo subjetivo. 206
  7. Formas especiales de aparición del delito. 206
  8. Medidas alternativas para la recuperación del inmueble re-alquilado fraudulentamente 206
  9. El recurso a las vías de hecho por parte del arrendador: la actuación «pro magistratu». 209

3.1. El delito de realización arbitraria del propio derecho (art. 455 CP). 211

  1. Elementos del tipo objetivo 212
  2. El tipo subjetivo. 214
  3. Formas especiales de aparición del delito. 215

3.2. La aplicación del delito de coacciones (art. 172 CP) 217

  1. Elementos del tipo objetivo 218
  2. El tipo subjetivo. 221
  3. Formas especiales de aparición del delito. 222

3.3. Subtipo agravado: coacciones para impedir el legítimo disfrute de la vivienda (art. 172.1 párrafo 3.º CP). 223

3.4. Delito de coacciones leves (art. 172.3 CP). 223

3.5. El delito de allanamiento de morada (arts. 202 CP). 224

  1. Elementos del tipo objetivo 225
  2. El tipo subjetivo. 227
  3. Formas especiales de aparición del delito. 227
  4. Problemática común al tipo subjetivo o a la culpabilidad en algunos de estos delitos. El error en la actuación del arrendador: ¿error de tipo o de prohibición? 228

4.1. El error de tipo en la jurisprudencia 229

4.2. El error de prohibición en la jurisprudencia. 230

4.3. Otros supuestos especiales de error. 232

  1. Causas de justificación 233
  2. Reflexión final. 234
  3. Bibliografía 235

CAPÍTULO IV. ASPECTOS JURÍDICO-LABORALES Y DE LA SEGURIDAD SOCIAL EN EL ALQUILER TURÍSTICO DE VIVIENDA

  1. Los particulares entran en el mundo de los negocios. 241
  2. Concepto de trabajador autónomo y la obligación de cotizar 243
  3. Características subjetivas: nacionalidad y residencia. 244

1.1. Ejercer actividad en territorio nacional. 244

  1. Características objetivas. 246

2.1. Actividad económica 246

2.2. Ánimo de lucro 248

2.3. Trabajo personal y directo. 251

2.4. No sujeto a contrato de trabajo 252

2.5. Habitualidad 253

  1. La superación del criterio de la «actividad principal». 254
  2. La «habitualidad» en actividades de temporada. 258
  3. El salario mínimo interprofesional como indicio de habitualidad 259

III. La presunción de ser trabador autónomo por ser titular de un establecimiento abierto al público aplicada a las plataformas virtuales 263

  1. Compatibilidades con el RETA 265
  2. Incompatibilidades con la prestación por desempleo. 266
  3. Incompatibilidades con la prestación de jubilación 268
  4. Los empleados contratados por el titular de la vivienda arrendada para uso turístico. 269
  5. Normativa aplicable 270
  6. Supuesto especial: contratación de un familiar del titular 272
  7. Conclusiones 272

VII. Bibliografía 273

CAPÍTULO V. ASPECTOS JURÍDICO-TRIBUTARIOS DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO

  1. Obligaciones fiscales de quienes intervienen en los alquileres de viviendas de uso turístico: una panorámica. 278
  2. Obligaciones fiscales de la parte arrendadora 280
  3. Fiscalidad estatal 281

1.1. Fiscalidad indirecta estatal: especial referencia al IVA 282

  1. Cesión directa de la vivienda de uso turístico a destinatarios finales 284
  2. Cesión a intermediarios para su realquiler. 292
  3. Cuestiones comunes relacionadas con el régimen jurídico del IVA. 294

1.2. Fiscalidad directa estatal 297

  1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. 298
  2. Cálculo de las rentas que han de incluirse en la base imponible del IRPF. 298
  3. Problemática referida a la aplicación de determinados beneficios fiscales: especial referencia a las ventajas tributarias asociadas a la vivienda habitual 310
  4. Impuesto sobre Sociedades 319
  5. Impuesto sobre la Renta de no Residentes. 320
  6. Impuestos patrimoniales que gravan las adquisiciones lucrativas u onerosas de viviendas de uso turístico, así como el patrimonio inmobiliario. 325
  7. Fiscalidad autonómica 326

2.1. Fiscalidad autonómica sobre tributos cedidos. 326

2.2. Fiscalidad autonómica sobre tributos propios: especial referencia a los impuestos sobre estancias turísticas. 327

  1. El impuesto sobre estancias en establecimientos turísticos de Cataluña. 328
  2. El impuesto sobre estancias turísticas de las Islas Baleares 332
  3. Otras medidas: obligaciones de depositar las fianzas de alquileres en instituciones de Comunidades Autónomas. 333

2.3. Especialidades por razón del territorio: Canarias, Ceuta y Melilla. 336

  1. Fiscalidad local. 338
  2. Obligaciones formales tributarias. 341

4.1. Obligaciones de expedir factura. 342

4.2. Obligaciones de retención e ingreso 344

4.3. Otras obligaciones formales (contables, registrales, de declaración, etc.). 347

III. Obligaciones fiscales de los coanfitriones. 349

  1. Obligaciones fiscales de la parte arrendataria o cesionaria. 352
  2. Fiscalidad estatal 353

1.1. ITPAJD 353

1.2. ISD 359

  1. Fiscalidad autonómica 362
  2. Fiscalidad local. 363
  3. Obligaciones fiscales de los intermediarios. 363
  4. Tipos de intermediarios 364
  5. Fiscalidad estatal 365

2.1. Fiscalidad indirecta estatal 365

  1. Meros intermediarios en la contratación de viviendas de uso turístico. 365
  2. Intermediarios-cesionarios de las viviendas de uso turístico 369
  3. Intermediarios que cobran por facilitar servicios para que las cesiones de viviendas de uso turístico tengan lugar 369

2.2. Fiscalidad directa estatal 370

  1. Fiscalidad autonómica 371
  2. Fiscalidad local: especial referencia al IAE 371
  3. Obligaciones formales: especial referencia al art. 54 ter del Reglamento General de Gestión e Inspección. 373
  4. Bibliografía