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Autor: Inmaculada Barral Viñals, Carlos Ballugera Gómez
Fecha: Febrero 2021
Páginas: 474 en formato electrónico
Han sido numerosas las medidas legislativas que se han ido adoptando de manera urgente, sucesiva y, en ocasiones, atropellada para paliar los dramáticos efectos de las ejecuciones de vivienda y la precaria situación económica en la que queda el deudor hipotecario y su familia. De otro lado, la jurisprudencia que ha aplicado e interpretado la normativa y sus reformas ha sido variada y ha planteado dudas, incluso formalmente, a través de varias cuestiones prejudiciales ante el TJUE.
La evolución jurisprudencial ha ido consolidando una doctrina en la que se observan nuevos criterios jurisprudenciales que ofrecen una nueva perspectiva jurídica al deudor hipotecario de vivienda. Además, durante la crisis económica el derecho privado ha asumido un particular protagonismo al tener que encargarse de amortiguar su duro efecto en los patrimonios familiares. En la práctica, surgen también iniciativas de solución extrajudicial mediante las que se logran acuerdos que evitan ejecuciones, permiten la reestructuración de la deuda, una segunda oportunidad o soluciones residenciales ante la inminencia de que el deudor hipotecario pueda perder su vivienda y todo su patrimonio.
Esta obra se encarga de ordenar, concordar y sistematizar todas las medidas legislativas que se han ido sucediendo en auxilio del deudor hipotecario de vivienda. Al tiempo, se aporta toda la doctrina jurisprudencial que permite la correcta aplicación e interpretación legislativa, ofreciendo todas las soluciones viables a las que se puede llegar mediante los diversos acuerdos posibles entre acreedor y deudor hipotecario.
SUMARIO
CAPÍTULO I CONSIDERACIONES GENERALES
1. Objeto de la controversia y circunstancias socio-económicas
1.1. Introducción. Régimen de tenencia de la vivienda y su financiación mediante crédito hipotecario
1.2. Los créditos hipotecarios como productos de inversión: los bonos hipotecarios o bonos garantizados
1.3. Coyuntura socio-económica, mercado inmobiliario y protección del deudor hipotecario
2. La experiencia hacia la solución convencional institucionalizada
2.1. El impulso europeo a la vía negociada de solución ante la ejecución hipotecaria
2.2. Resolución alternativa de disputas en casos de ejecuciones hipotecarias
2.3. El modelo de la experiencia estadounidense
CAPÍTULO II EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA
1. Introducción. Breves consideraciones sobre los procedimientos de ejecución
2. Sobre el régimen jurídico de la ejecución hipotecaria y las causas de oposición
2.1. El procedimiento ordinario de ejecución dineraria
2.2. El especial régimen jurídico de ejecución sobre bienes hipotecados
2.3. Insuficiencia de la ejecución hipotecaria para satisfacer íntegramente el crédito
2.3.1. Evolución normativa
2.3.2. Respuesta jurisprudencial
2.3.3. Reflexiones finales
3. La rehabilitación del préstamo hipotecario en caso de vivienda familiar en la ejecución hipotecaria
3.1. Cuestiones previas sobre la ejecución por vencimiento anticipado
3.2. La rehabilitación del préstamo hipotecario
4. Vencimiento anticipado del préstamo y enervación de la acción
4.1. Antecedentes: limitación jurisprudencial
4.2. Objetivación de la abusividad a través de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
5. Normas de mejora de la eficacia sobre la subasta judicial
5.1. Depósito para tomar parte en las subastas sobre bienes muebles e inmuebles
5.2. Plazo para consignar el precio del remate en las subastas de inmuebles
5.3. Posibilidad de inspeccionar el inmueble subastado
5.4. El importe de adjudicación de la vivienda habitual
5.5. La reducción de la deuda pendiente, tras la adjudicación de la vivienda habitual
5.5.1. Reducción del importe pendiente, en caso de pago parcial en los plazos establecidos
5.5.2. Reventa de la vivienda adjudicada al acreedor
5.5.3. Ámbito objetivo y subjetivo de la norma
5.6. La nueva regla sobre imputación de pagos
5.7. Limitación en el importe de las costas procesales
6. Venta extrajudicial de la finca hipotecada
6.1. Procedimiento de venta extrajudicial de la finca hipotecada contemplado en la Ley Hipotecaria
6.2. Otras fórmulas de venta extrajudicial de la vivienda hipotecada. La cesión del remate
CAPÍTULO III CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS Y PROTECCIÓN DEL DEUDOR HIPOTECARIO
1. Código de Buenas Prácticas. Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos y sus modificaciones posteriores
1.1. Modelo de protección y ámbito de aplicación de las medidas urgentes
1.2. Las medidas de actuación previstas en el Código de Buenas Prácticas y sus fases de aplicación
1.2.1. Fase de reestructuración viable de la deuda. El plan de reestructuración
1.2.2. Medidas complementarias ante un plan de reestructuración inviable
1.2.3. Medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria: arrendamiento, dación en pago de la vivienda habitual y reforma de la “venta extrajudicial” (remisión)
2. El precedente inmediato del régimen de protección de los deudores hipotecarios. El Real Decreto-ley 27/2012, de 15 noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios
.1. Descripción de las medidas adoptadas
2.2. Análisis crítico de las medidas adoptadas
2.2.1. Los sujetos destinatarios de la protección ofrecida por las medidas contempladas en el Decreto Ley
2.2.2. Crítica de la equiparación a las situaciones de discapacidad y dependencia
2.2.3. Crítica al ámbito de aplicación del concepto de desempleados (apdo. e)
2.2.4. Crítica al ámbito de aplicación del Decreto Ley descrito como unidad familiar (art. 1.4.B)
2.2.5. Otros requisitos que requerirían de matizaciones para una protección efectiva conforme a la ratio legis
3. La dación en pago. La frustrada iniciativa legislativa popular
3.1. El reducido uso de la dación en pago y el pacto de limitación de la responsabilidad (art. 140 LH)
3.2. El régimen jurídico general de la dación en pago
3.2.1. Concepto y naturaleza
3.2.2. Objeto de la excepción de dación en pago
3.2.3. Distinción entre la dación en pago y la cesión de bienes o dación para el pago
3.2.4. Requisitos de la dación en pago
3.2.5. Impulso de la Ley Concursal a la dación en pago
3.2.6. Efectos de la sentencia que estima la excepción de dación en pago
3.3. La propuesta contenida en la iniciativa legislativa popular de 2013
3.4. Consideraciones críticas sobre la figura de la dación en pago como solución ante las ejecuciones hipotecarias
4. El mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social como protección del deudor hipotecario
4.1. Consideraciones generales sobre el mecanismo de segunda oportunidad
4.2. Mecanismos introducidos en nuestro ordenamiento para asegurar esa “segunda oportunidad” y que responda al problema de la insolvencia o el sobreendeudamiento del deudor
4.3. Críticas al modelo legislativo adoptado para introducir el mecanismo de segunda oportunidad
4.4. Modificaciones a través del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal
5. Consideraciones críticas en relación a otras soluciones más creativas: renting, leasing, alquiler social, propiedad compartida y mortgage rescue scheme
5.1. Renting y Leasing
5.2. Arrendamiento forzoso, alquiler social y obligación de realojo. Previsión estatal y autonómica
5.3. Propiedad compartida de la Ley catalana 19/2015, de 29 julio
5.4. Mortgage Rescue Scheme en Inglaterra y Gales
6. Cláusula rebus sic stantibus
CAPÍTULO IV FÓRMULAS DE CONTROL DE LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS EN EL PRÉSTAMO HIPOTECARIO
1. La protección del deudor hipotecario como usuario de servicios financieros. Régimen jurídico general de las cláusulas abusivas
2. Cláusulas abusivas que afectan a los préstamos hipotecarios
1. La protección del deudor hipotecario como usuario de servicios financieros. Régimen jurídico general de las cláusulas abusivas
1.1. Las acciones a favor del consumidor
1.1.1. La acción de nulidad y las cláusulas abusivas
1.1.2. La actuación del tribunal de oficio en la declaración de nulidad
1.1.3. De la excepcionalidad de la declaración de oficio de la nulidad a su necesidad en los casos de cláusulas abusivas
A. La concepción clásica del control de oficio como facultad excepcional de los tribunales
B. El control de oficio de las cláusulas abusivas como deber de jueces y tribunales. La jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea
C. Declaración de nulidad de oficio en el procedimiento ejecutivo y el control de acceso al Regis¬tro de la Propiedad
D. Sobre la integración de las cláusulas abusivas declaradas nulas por los tribunales. Influencia de la jurisprudencia del TJUE en la aplicación del ordenamiento jurídico español
E. Efectos de los cambios en la Ley. Legalidad e ilegalidad sobrevenida en las cláusulas contractuales
1.1.4. La acción de cesación, la acción de nulidad y sus efectos
A. Legitimación colectiva
B. Las acciones colectivas de la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación (Art. 12.2)
C. Jurisprudencia relevante
2. Cláusulas abusivas que afectan a los préstamos hipotecarios
2.1. Consideraciones generales y Registro de Condiciones generales de la Contratación
2.2. Las cláusulas de interés moratorio excesivo
2.2.1. Coexistencia de la Ley de Usura con otras normas relativas al cobro excesivo de intereses
2.2.2. Artículo 114.3 LH: su inclusión y reforma
2.2.3. Jurisprudencia relevante
2.3. Otras cláusulas declaradas abusivas por los tribunales
2.3.1. Cláusulas suelo
2.3.2. Gastos hipotecarios
2.3.3. Cláusulas IRPH
2.4. La suspensión de la ejecución como medida cautelar. Aproximación sustantiva y procesal de los distintos supuestos de cláusulas abusivas
CAPÍTULO V LA ALTERNATIVA CONVENCIONAL. NEGOCIACIÓN Y MEDIACIÓN
1. Negociación y mediación. Ámbito de aplicación
1.1. Cuestiones generales El contexto del ámbito de la autonomía de la voluntad ante las ejecuciones hipotecarias
1.2. Negociación o mediación sui generis para evitar o mitigar los efectos de las ejecuciones hipotecarias
1.3. La resolución alternativa en el ámbito de la actividad financiera
2. La “mediación hipotecaria” en España
3. Situaciones de desequilibrio. Relaciones de poder asimétrico y reequilibrar la situación
4. La posibilidad de acuerdos entre acreedor y deudor hipotecario
4.1. Las posibilidades de acuerdo entre acreedor y deudor hipotecario y el papel del tercero que asiste y supervisa las negociaciones
4.2. Los contenidos de los posibles acuerdos alcanzados entre acreedor y deudor hipotecario
4.2.1. Novación por la que se amplía el plazo del préstamo hipotecario
4.2.2. Constitución de segunda hipoteca
4.2.3. Sustitución del inmueble hipotecado y ampliación de la hipoteca
4.2.4. Novación modificativa consistente en incrementar el capital del préstamo
5. La mediación hipotecaria institucional. Redes de oficinas de mediación hipotecaria
