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Director: Ángel Carrasco Perera
Fecha: julio 2019
Páginas: 770 en electrónico; podrá: copiar, pegar, subrayar e introducir anotaciones
Comentario completo y sistemático a la ley más importante publicada en los últimos años en materia de consumidores y crédito hipotecario.
• Ámbito de aplicación
• Información precontractual
• Protocolos de transparencia
• Contratos vinculados
• Hipotecas multidivisa
• Vencimiento anticipado
• Intereses remuneratorios y de demora
• Régimen de reembolso anticipado
• Subrogaciones hipotecarias
• Fe publica notarial
• Contexto normativo de la transparencia
• Evaluación de solvencia
• Régimen de gastos hipotecarios
• Resolución de controversias.
Dirección: Ángel Carrasco Perera es Director Departamento de Gestión de Conocimiento en Gómez-Acebo & Pombo y Catedrático de Derecho Civil.
Presentación:
Esta obra contiene un comentario sustancialmente completo de la ley más importante y compleja publicada en los últimos años en materia de consumidores y crédito hipotecario, la Ley 5/2019 de los contratos de crédito inmobiliario.
Esta norma pretende transponer al ordenamiento jurídico español la Directiva 2014/17/UE sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y, además, regular aspectos que no están específicamente previstos en la Directiva con el propósito de reforzar “determinados aspectos del régimen jurídico de contratación hipotecaria y de su vida contractual”.
Dada la estructura de la norma que se comenta, se realiza un análisis por materias, relativo al ámbito de aplicación, información precontractual, protocolos de transparencia, contratos vinculados, hipotecas multidivisa, vencimiento anticipado, intereses remuneratorios y de demora, régimen de reembolso anticipado, subrogaciones hipotecarias, fe pública notarial, contexto normativo de la transparencia, evaluación de solvencia, régimen de gastos hipotecarios y resolución de controversias.
SUMARIO
INTRODUCCIÓN
CAPÍTULO I
LA LCCI EN EL CONTEXTO NORMATIVO Y JUDICIAL DE LA TRANSPARENCIA Y PROTECCIÓN HIPOTECARIA
- Introducción a los contenidos de la LCCI. 42
- Breve itinerario normativo y judicial de la transparencia y protección hipotecaria en España y en la Unión Europea. 43
- La normativa estatal sobre transparencia bancaria y protección hipotecaria. 43
- El contexto jurisprudencial español de la transparencia y protección hipotecaria. 48
- La normativa autonómica sobre transparencia bancaria y protección hipotecaria. 51
- El contexto normativo comunitario de la transparencia y protección hipotecaria. 53
III. El régimen de transparencia hipotecaria previo a la entrada en vigor de la LCCI. 53
- La transparencia en la contratación en el Derecho comunitario. 54
1.1. Estadios de la transparencia en la contratación en la legislación comunitaria. 54
1.2. Transparencias diferenciadas en el régimen comunitario de contratos de crédito al consumo y en el de contratos de crédito inmobiliario. 59
- La legislación española sobre transparencia hipotecaria. 64
2.1. La exigencia general de transparencia de las leyes de consumidores. 64
2.2. Las órdenes ministeriales sobre transparencia hipotecaria . 65
2.3. La transparencia en la contratación de créditos hipotecarios a distancia en la Ley 22/2007. 71
2.4. La transparencia en la contratación de créditos hipotecarios con entidades distintas de las de crédito en la Ley 2/2009. 72
2.5. La expresión manuscrita del deudor sobre determinados riesgos hipotecarios. 77
2.6. Diferencias en la regulación de la transparencia entre la Orden EHA/2899/2011, la Ley 2/2009, la Directiva 2014/17/UE y la LCCI. 77
2.7. Transparencias diferenciadas en el régimen español de crédito al consumo y en el de contratos de crédito inmobiliario . 80
- La formulación judicial de la exigencia de transparencia. 82
- El contexto de la protección material hipotecaria. 85
- La normativa anterior sobre protección material hipotecaria. 85
1.1. Las cláusulas abusivas de los préstamos hipotecarios en general y los límites impuestos por el Derecho de Contratos . 85
1.2. Protección sustantiva derivada de los RRDDLL 6/2012, 27/2012 y Ley 1/2013. 87
1.3. Régimen de protección material de la Ley 2/2009 y diferencias con la LCCI. 89
- Mayor protección sustantiva en la Directiva 2014/17/UE que en la Directiva 2008/48/CE. 90
- Entorno jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario. 94
- El contexto normativo europeo aplicable a los agentes e intermediarios
- La normativa española precedente sobre agentes e intermediarios de crédito. 95
2.1. Duplicidad regulatoria. 95
2.2. Las obligaciones de información en la intermediación financiera conforme a la Ley 2/2009. 96
2.3. La protección sustantiva del usuario de servicios de intermediación crediticia en la Ley 2/2009. 99
2.4. Diferencias entre el régimen de la Ley 2/2009, la Directiva 2014/17/UE y la LCCI. 99
- El contexto del régimen sancionador sobre transparencia y protección hipotecaria. 102
CAPÍTULO II
ÁMBITO DE APLICACIÓN SUBJETIVO Y OBJETIVO
- Contexto: breve contraste con el ámbito de aplicación de la Directiva 2014/17/UE. 106
- Extensión del ámbito de subjetivo de aplicación a personas físicas, así como a firadores y garantes. 106
- Ampliación del ámbito subjetivo de aplicación a prestamistas no profesionales . 109
- Ampliación del ámbito objetivo de aplicación a bienes inmuebles con función doméstica. 110
- Contraste de la defirnición de crédito empleado en ambas normas. 110
- Préstamos y sujetos a los que la LCCI resulta de aplicación. 111
- Prestamistas e intermediarios de crédito. 112
1.1. Prestamistas personas físicas o jurídicas profesionales o con finalidad inversora. 113
1.2. Intermediarios de crédito y agentes designados. 116
1.3. Exigencia de registro de prestamistas, intermediarios y agentes. 116
- Préstamos garantizados con derecho real de garantía sobre bien inmueble de uso residencial, si el prestatario o garante es persona física. 118
2.1. Previo: irrelevancia de la finalidad del préstamo y concepto de bienes inmuebles de uso residencial. 118
2.2. Requisito subjetivo: prestatario, fiador o garante persona física. 120
2.3. Requisito objetivo: derechos reales de garantía sobre inmuebles de uso residencial. 124
- Préstamos concedidos para la adquisición o conservación de derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles, si el prestatario o garante es persona física-consumidor. 128
3.1. Condición de garante-consumidor. 133
3.2. Condición de consumidor en los préstamos de doble finalidad. 135
- Modalidades específicas de préstamo amparadas por la LCCI. 138
- La subrogación del deudor en la obligación personal cuando se produzca con ocasión de la transmisión del bien hipotecado. 138
5.1. Requisitos de aplicación y préstamos amparados. 138
5.2. La relevancia de que el vendedor ostente la condición de consumidor o empresario. 142
- La novación modificativa del contrato de préstamo. 142
6.1. Alcance de la extensión en préstamos originalmente no sujetos a la LCCI que, como consecuencia de la novación, caen dentro de su ámbito de aplicación. 144
6.2. Alcance de la extensión en préstamos originalmente sujetos a la LCCI. 144
- Aplicación de la LCCI a préstamos concertados antes de su entrada en vigor: régimen transitorio. 146
7.1. Régimen transitorio en supuestos de subrogación. 147
7.2. Régimen transitorio en supuestos de novación. 150
III. Préstamos excluidos del ámbito de aplicación de la LCCI. 154
- Especial referencia a hipotecas inversas y su nueva regulación. 155
- Especial referencia a préstamos concedidos por empleadores o sin intereses ni gastos. 158
- Delimitación del ámbito de aplicación con respecto a la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito; y con respecto a la Ley 28/1998, de 13 de julio, de venta a plazos de bienes muebles. 159
- Contexto. 159
- Delimitación del ámbito de aplicación con respecto a la Ley 2/2009. 160
- Delimitación del ámbito de aplicación con respecto a la LVPBM. 164
- Entrada en vigor de la LCCI. 166
- Discordancia respecto a la entrada en vigor de la norma y de la obligación de entrega de la FEIN. 167
VII. Conclusiones. 170
CAPÍTULO III
OBLIGACIONES DE INFORMACIÓN PREVIA
- Aspectos generales sobre las obligaciones de información previa en la LCCI. 176
- Sentido de la información previa en la LCCI. 176
- Duplicaciones innecesarias, normas que caducan antes de su entrada en vigor, falta de transposición de nuevas reglas comunitarias, errores de bulto. 179
- Información basada en contenidos obligatorios vs. fichas de información normalizada. 181
- La ficha de información normalizada no es un contrato normado a los efectos del control de transparencia. 182
- Nueva dificultad: ni la LCCI ni la FEIN obligan a informar sobre las garantías del crédito. 186
- El régimen de información previa en la LCCI y la LCC/2011. 187
- Contraste entre el régimen de información previa en la Orden EHA/2899/2011 y en la LCCI. 188
- Información/“oferta vinculante” vs. oferta contractual. 189
- Obligados, destinatarios y gratuidad de la información. 191
- La información sobre las garantías y los contratos relativos a servicios accesorios obligatorios para la concesión o las condiciones del crédito queda limitada a su coste a través de la TAE.
- Consecuencias del incumplimiento o defectuoso cumplimiento de las obligaciones de información previa. 194
- Información sobre las circunstancias del cliente vs. información sobre el crédito y sus garantías. 195
- La actividad publicitaria del art. 5 LCCI. 195
- Actividad publicitaria sobre el coste del crédito. 195
- Exigencias aplicables a la publicidad sobre el coste del crédito. 196
- Contenido. 197
3.1. Información sobre el contrato de crédito inmobiliario. Omisiones significativas. 197
3.2. Utilización de un ejemplo representativo. 200
III. La información general del artículo 9 LCCI. 200
- Consideraciones generales. 200
- Contenido. 201
- La información precontractual del art. 10 LCCI: la FEIN. 204
- Las reglas. 204
- La FEIN y otras obligaciones de información precontractual relativas al crédito: régimen de contratación de créditos a distancia y deberes de información en la legislación de consumo. 205
- La FEIN y las obligaciones de información precontractual relativas a los servicios accesorios requeridos para la obtención de crédito. 207
- La FEIN y la información precontractual sobre el contrato de intermediación. 208
- Contenido de la FEIN. 209
CAPÍTULO IV
LA OBLIGACIÓN DEL PRESTAMISTA DE EVALUAR LA SOLVENCIA DEL PRESTARIO
- Evaluación de la solvencia, gestión del riesgo financiero y crédito responsable. 211
- La evaluación de la solvencia antes de la LCCI. 213
- Regulación en la Directiva 2014/17/UE. 213
- Regulación en el derecho español antes de la LCCI. 217
III. La obligación de evaluar la solvencia del deudor en la LCCI. 218
- Su regulación en la LCCI. 218
- Delimitación y caracteres generales de la obligación. 220
- ¿Es gratuita para el consumidor?. 222
- Sujetos de la obligación: quién debe evaluar y quién debe ser evaluado . 223
- Momento de realizar la evaluación. 225
- Contenido de la obligación de evaluar la solvencia. 228
- El acceso a la información económica-financiera del prestatario. 228
1.1. Datos que debe conocer el prestamista para poder evaluar . 229
1.2. Medios para obtener esos datos: la obligación del prestatario de facilitar información. 231
1.3. Otros medios para obtener esos datos: las bases de datos de solvencia patrimonial. 236
- El procedimiento de evaluación de la solvencia. 238
2.1. Los métodos de evaluación. 238
2.2. La tasación del inmueble y sus efectos en la evaluación de la solvencia. 242
- La realización del informe de evaluación de solvencia. 245
- La prueba del cumplimiento de la obligación de evaluar la solvencia . 246
- Consecuencias de la correcta evaluación de la solvencia sobre el contrato de préstamo. 247
- Evaluación positiva. 247
- Evaluación negativa. 248
VII. El incumplimiento de la obligación de evaluar la solvencia: consecuencias civiles. 251
VIII. Conclusiones. 256
CAPÍTULO V
EL CONTROL DE TRANSPARENCIA MATERIAL
- Introducción: ¿por qué la LCCI incluye normas de transparencia material?. 258
- El control de transparencia material en la doctrina del Tribunal Supremo. 259
III. Rasgos generales del control de transparencia material en la LCCI. 265
- El modelo diseñado en los arts. 14.1 y 2 y 15 LCCI. 265
- Cambios en la regulación de la transparencia material durante la tramitación parlamentaria de la Ley. En particular, la prohibición de incluir una cláusula suelo en los préstamos a interés variable. 270
- Otras alusiones a la transparencia en la LCCI. 271
- Ámbito de aplicación del art. 14.1 LCCI. 273
- Ámbito de aplicación objetivo. 273
- Sujetos obligados a dar la información. 274
- Los destinatarios de la información. 274
3.1. El prestatario. 274
3.2. El fiador y el garante no deudor. 278
- La subrogación del prestatario en el préstamo inicialmente concedido a otro sujeto. 279
- La novación objetiva del préstamo. 281
- Las normas de transparencia material y la actuación del prestamista
(art. 14.1 Y 2 LCCI). 282
- Documentos informativos que debe facilitar el prestamista al prestatario . 283
1.1. Contenido de los documentos informativos. 283
1.2. En particular, la Ficha de Advertencias Estandarizadas. 287
1.3. En particular, información sobre los gastos de constitución del préstamo. 291
1.4. Forma y tiempo de dar la información. 293
- Las explicaciones adecuadas que debe facilitar el prestamista. 295
- El documento firmado por el prestatario en el que declara haber recibido la información previa y las explicaciones adecuadas. 299
- El envío de la documentación al notario elegido por el prestatario. 300
- El cumplimiento por el prestamista de los arts. 14.1 y 2 LCCI, ¿satisface el control de transparencia material diseñado por el Tribunal Supremo?. 304
- Suministrar información precontractual y dar explicaciones adecuadas: su importancia para el control de transparencia material. 304
- Sobre si la información facilitada es suficiente (o no) para superar el control de transparencia material. 306
- La fecha de las explicaciones adecuadas y del documento firmado por el prestatario y el control de transparencia material. 310
- La posterior intervención del notario y su relación con el control de transparencia. 311
VII. Conclusión: una oportunidad perdida. 312
CAPÍTULO VI
FUNCIONES NOTARIALES EN LA COMPROBACIÓN DE LA TRANSPARENCIA Y EN LA TITULACIÓN DEL CONTRATO
- Descripción del contenido. 315
- El artículo 15 de la LCCI. 315
- El Reglamento de Desarrollo. 318
- Pronóstico. 319
III. El asesoramiento notarial con anterioridad a la LCCI. 320
- La orden EHA 2899/2011. 321
- Sobre el cuestionable sentido y futuro de esta norma. 325
- El Notario como informador. 325
- Notario y banco como informadores redundantes. 328
- El modelo de transparencia compartida. 330
- El problema de la lex rei sitae. 331
VII. Examen del contenido del precepto. 332
- Competencia para enseñar y competencia para aprender. 332
- El test. 334
- La expresión manuscrita (quede para la Historia). 335
- Comparecencia. 338
- La representación legal y voluntaria del prestatario. 339
- “A efectos de cumplir con el principio de transparencia en su vertiente material”. 341
- Discrepancias entre la documentación. 343
- Tiempo para la redacción del acta y el otorgamiento de la escritura. 343
- Y el Notario hace constar en el acta que el prestatario declara que no se ha enterado. 344
- Compendio: las visitas a la Notaría. 344
VIII. Sobre el ámbito de aplicación. 348
- Control de transparencia y de abusividad. 352
- El asesoramiento. 353
- Inobservancia y sanción. 354
XII. Otorgamiento de escritura e inscripción. 355
XIII. ¿Cuándo existe un contrato perfecto?. 357
CAPÍTULO VII
ASIGNACIÓN DE GASTOS ENTRE LAS PARTES DEL CONTRATO
- Los gastos de constitución del préstamo en la Ley 5/2019. 365
- Quién debe abonar los gastos de constitución del préstamo: situación
anterior a la Ley 5/2019. 366
- Gastos notariales. 367
- Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad. 368
- Los gastos de gestoría. 369
- Los gastos de tasación. 371
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. 371
III. Los efectos de la nulidad de la cláusula de gastos. 378
- Tras la nulidad de la cláusula de gastos: ¿qué cantidades puede el
consumidor reclamar al prestamista?. 378
- Las dos cuestiones prejudiciales del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 6 de Ceuta. 380
- La cuestión prejudicial del Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Palma de Mallorca. 382
- La distribución de los gastos de constitución en la Ley 5/2019: el art. 14.1.e). 384
- La distribución de los gastos en caso de cambio de prestamista. 386
CAPÍTULO VIII
NORMAS DE CONDUCTA Y SERVICIOS DE ASESORAMIENTO
- Introducción: la necesidad de reforzar las normas de conducta y de regular el servicio de asesoramiento. 389
- Normas de conducta y principios de actuación en la actividad relacionada con la concesión de préstamos inmobiliarios. 392
III. Requisitos de conocimientos y competencia aplicables al personal . 398
- Sujetos obligados y concepto de “personal”. 398
- Contenido de los conocimientos y competencias exigibles. 402
- Acreditación y supervisión. 405
3.1. Formación y acreditación. 405
3.2. Supervisión. 410
- La actividad de asesoramiento en préstamos inmobiliarios. 413
- Introducción: el servicio de asesoramiento en nuestro Ordenamiento jurídico. 413
1.1. Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios. 413
1.2. Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito. 413
1.3. Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. 414
1.4. La normativa del Mercado de Valores. 415
- Directiva 93/22/CEE relativa a los servicios de inversión. 415
- MiFID. 416
- MiFID II. 420
- Concepto de asesoramiento en préstamos inmobiliarios y reserva de actividad. 421
- La preceptiva contratación del servicio. 423
- Obligaciones de información en relación con el servicio de asesoramiento . 425
- El principio de actuación en mejor interés del cliente: obligaciones del asesor. 428
- La delimitación del asesoramiento independiente. 433
- Conclusiones. 438
CAPÍTULO IX
POLÍTICA DE REMUNERACIÓN
- Introducción: coflicictos de intereses y la necesidad de regular las políticas de remuneración. 443
- Prohibición de que la forma de retribución impida al personal cumplir con las normas de conducta. 446
III. Requisitos de la política de remuneración de las personas responsables de la evaluación de solvencia y de la concesión de los préstamos
- Procedimientos internos para la aplicación de las políticas de remuneración. 449
- Prohibición de que la retribución variable impida dedicar el tiempo necesario para evaluar la solvencia o informar al prestatario. 450
- Prohibición de que la retribución variable basada en objetivos de venta sea predominante. 451
- La retribución de los asesores. 455
- Retribución de los intermediarios y representantes designados. 459
VII. Conclusiones. 461
CAPÍTULO X
CONTRATOS VINCULADOS
- Los contratos vinculados en el mercado español de préstamos. 463
- El principio de la prohibición de contratos vinculados. 465
III. Productos y servicios vinculables. 468
- Productos de soporte operacional o de garantía. 468
- Seguros. 470
- Otros. 474
3.1. Prueba del claro beneficio para el cliente. 474
3.2. Instrumentos financieros vinculados. 475
- Obligaciones de información en los contratos vinculados. 479
CAPÍTULO XI
REEMBOLSO ANTICIPADO
- Introducción al régimen de reembolso anticipado de la LCCI. 482
- Significado y antecedentes del derecho de reembolso anticipado. 483
- Fundamento y significado del derecho de reembolso anticipado. 483
- Distinción con figuras afines: vencimiento anticipado, desistimiento unilateral del contrato de financiación. 484
- Antecedentes y elementos del régimen de reembolso anticipado. 486
3.1. Ventas a plazos, financiación al consumo, financiación hipotecaria. 486
3.2. Sobre la imperatividad de la facultad de reembolso anticipado . 490
3.3. Reembolsabilidad anticipada de préstamos o créditos, a interés fijo o variables. 490
3.4. Límites a la facultad de reembolso anticipado. 491
3.5. La comisión por amortización anticipada y la compensación por desistimiento. Sorprendente diversidad regulatoria
entre la Ley 2/1994, la Ley 41/2007, la Ley 2/2009 y la LCCI. 491
3.6. Facultades moderadoras de Jueces y Tribunales. 493
3.7. Efectos sobre el coste total del crédito e improcedencia
del cobro de intereses ordinarios no devengados. 493
III. El derecho de reembolso anticipado en la LCCI. 494
- Las reglas. 494
- Es desistimiento “ad nutum” total o parcial en cualquier momento y sin limitaciones cuantitativas. 495
- Legitimados para reembolsar anticipadamente. 495
- Es desistimiento del contrato de financiación, no del contrato accesorio de garantía. 496
- Posibles limitaciones temporales: plazo de comunicación previa y plazo aplicable a la entrega de información por el acreedor. 496
- Obligaciones de información del acreedor. 499
6.1. Del acreedor, no del intermediario ni del representante designado. 499
6.2. Contenido de la información. 500
6.3. Gratuidad de la información. 501
- El régimen de reembolso de la LCCI coexiste con el establecido en las Leyes 2/1994, 36/2003 y 41/2007 en otros ámbitos de aplicación. 501
- Efectos del ejercicio de derecho de reembolso anticipado sobre el coste del crédito reembolsable y sobre los contratos combinados y vinculados. 502
- Las reglas. 502
- El prestatario puede decidir mantener el contrato de seguro accesorio. 503
- Reducción del coste del propio contrato de crédito. 503
3.1. Exclusión o retorno de intereses correspondientes a periodos posteriores al pago anticipado. 503
3.2. Exclusión o retorno de otros costes inherentes al contrato de crédito cuya cuantía dependa del plazo de amortización. 505
- Reducción y retorno del coste de los contratos vinculados y combinados . 505
4.1. Dificultades interpretativas de la regla sobre costes reducibles . 505
4.2. Se reducen los costes de todos los contratos determinantes de la obtención de crédito o de sus condiciones que estén basados en el plazo de amortización. 506
4.3. Se extinguen simultáneamente determinados contratos de seguro. 508
4.4. Extinción y reducción de costes de otros contratos vinculados y combinados. 509
4.5. El problema de la reducción de costes de contratos vinculados sin discriminación de coste. 510
4.6. Reembolso de costes ya satisfechos de contratos vinculados y combinados. 510
- La compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial. 511
- La regla general de gratuidad y aspectos generales de las excepciones 511
1.1. Gratuidad de costes referidos al crédito. 511
1.2. Gratuidad de costes relativos a la terminación anticipada de contratos accesorios. 512
1.3. Las excepciones son de interpretación estricta y todos los supuestos requieren pacto. 512
1.4. Las limitaciones cuantitativas a las comisiones por amortización anticipada difieren de las previstas en las Leyes
41/2007, 2/1994 y 36/2003. 513
- Primera excepción: determinadas amortizaciones anticipadas de créditos a interés variable o en tramos variables. 513
- Segunda excepción: determinadas amortizaciones anticipadas de créditos cuando se produzca una novación que suponga cambio de interés variable a fijo. 514
- Tercera excepción: determinadas amortizaciones anticipadas de créditos a interés fijo o en tramos fijos. 515
- Cálculo de la pérdida financiera en todos los casos. 516
- La enigmática aplicación retroactiva del régimen de reembolso anticipado de la disposición transitoria 1.ª, regla 3. 517
- Las reglas sobre aplicación retroactiva del régimen de reembolso anticipado
- La inescrutable aplicación retroactiva al supuesto previsto en el art. 23.6 LCCI. 518
CAPÍTULO XII
PRÉSTAMOS INMOBILIARIOS EN MONEDA EXTRANJERA
- Wikipedia. 521
- Una previsible y fallida sentencia. 522
- El contexto. 522
- STS 15 noviembre 2017. 523
- Los argumentos de la sentencia. 524
- Comentario y Crítica. 527
4.1. Nulidad total, parcial, integración. 527
4.2. Nulidad como excepción o como regla. 528
4.3. La no entrega de oferta vinculante ni folleto. 529
4.4. No se sigue el precedente comunitario. 530
4.5. La obsesión con el continuo “recálculo”. 531
4.6. Transparencia y elemento esencial del contrato. 532
4.7. La falacia del incrementalismo informativo. 534
4.8. Finalmente, la sentencia es incongruente con la regulación de la hipoteca multidivisa de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. 536
- La nulidad total y parcial. 537
- SJPI Madrid 59 Madrid, 20 noviembre 2017. 538
6.1. Exposición. 538
6.2. Comentario. 541
- SAP Madrid (8.ª) 30 octubre 2017, (JUR 2018, 1744). 541
- La confirmación de la doctrina del TS: STS 599/2018, de 31 octubre . 542
8.1. La Glosa. 542
8.2. El comentario. 547
III. La regulación de la LCCI. 548
- El motivo. 548
- El supuesto. 549
- El derecho a la conversión de la moneda. 550
- Limitaciones convencionales del riesgo de tipo de cambio. 553
- Derecho de información. 554
- La comisión por cambio de divisas. 555
- Las nulidades. 556
- Desarrollo reglamentario. 557
- La transparencia, otra vez la transparencia. 557
CAPÍTULO XIII
NUEVO RÉGIMEN SOBRE VENCIMIENTO ANTICIPADO
- Vencimiento anticipado y tolerancia razonable antes de iniciar una ejecución. 561
- Epítome del problema de la cláusula de vencimiento anticipado de préstamos hipotecarios. 566
III. El nuevo régimen de vencimiento anticipado del artículo 24 LCCI. 571
- Contenido. 571
- Aspectos a tratar. 572
2.1. Ámbito de aplicación subjetivo. 572
2.2. Ámbito de aplicación objetivo. 575
2.3. Sobre el confuso requisito relativo a la mora del prestatario . 579
2.4. Una mejora “razonable” con respecto al régimen anterior. 586
2.5. En torno al requerimiento de pago. 588
2.6. El carácter imperativo del régimen. 591
2.7. ¿Discordia del nuevo régimen con la jurisprudencia del TJUE?. 595
2.8. Supuestos de resolución contractual y vencimiento anticipado en un proceso declarativo. 596
2.9. Vencimiento anticipado en casos de seguros de vida y de amortización de pagos. 600
- Tres formas dispares de regular el vencimiento anticipado en la LCCI. 601
- Introducción. 601
- Incongruencias entre los artículos 24 LCCI y 693.2 LEC (DF 3.ª.2 LCCI). 601
- Incoherencias entre los artículos 24 LCCI, 693.2 LEC (DF 5.ª.2) y 129 bis LH (DF 1.ª. 4 LCCI). 604
- Breves conclusiones: el absurdo de introducir un régimen divergente en tres cuerpos normativos. 605
- El régimen transitorio. 605
- La STJUE de 26 de marzo de 2019. 611
- Introducción. 611
- Hechos que dan lugar a la cuestión prejudicial. 613
- Fundamentación. 615
3.1. Sobre la conservación parcial de la cláusula. 615
3.2. Sobre la continuación de la ejecución hipotecaria por la
aplicación supletoria del art. 693.2 LEC. 616
- Reflexiones. 618
VII. El vencimiento anticipado en la información precontractual. 633
VIII. Conclusiones sobre el artículo 24 LCCI. 635
CAPÍTULO XIV
LÍMITES A LOS INTERESES DE DEMORA
- Intereses de demora en la Directiva 2014/17/UE. 637
- Resumen de la controversia surgida en España en torno a los intereses de demora. 640
III. El interés de demora del artículo 25 LCCI. 645
- Contenido. 645
- Ámbito subjetivo. 646
- Ámbito objetivo. 649
- Límite cuantitativo al interés moratorio. 651
- Interés de demora a lo largo del periodo en el que resulta exigible. 653
- Intereses de demora a efectos de responsabilidad hipotecara. 654
- Base para calcular los intereses de demora. 656
- En torno al carácter imperativo del régimen. 659
- Consecuencias de la vulneración del artículo 25 LCCI. 661
- La reforma de la ley hipotecaria. 664
- Ausencia de régimen transitorio sobre interés moratorio. 664
- Antinomia entre el artículo 25, la doctrina del Tribunal Supremo y otras disposiciones legales. 665
VII. Interés de demora en la información precontractual. 667
VIII. Interés de demora en el RD 309/2019. 668
CAPÍTULO XV
EL VALOR DE TASACIÓN PARA SUBASTA
- Introducción. 671
- El nuevo régimen de tasación para subasta en la venta extrajudicial. 672
- Reforma no exigida por la Directiva 2014/17/UE. 672
- ¿Afecta a todas las ejecuciones extrajudiciales hipotecarias o solo a la ejecución de contratos de crédito inmobiliario o a la ejecución frente a consumidores?. 673
- Produce un incremento indirecto de los valores finales de adjudicación. 674
- No se ha reformado el valor para subasta establecido en la LEC, pero en muchos casos la reforma afectará a las ejecuciones judiciales. 674
CAPÍTULO XVI
RÉGIMEN DE CONDICIONES GENERALES DE CONTRATACIÓN EN EL CONTRATO DE CRÉDITO INMOBILIARIO
- Panorama de la Ley. 677
- Cláusulas y transparencia. 677
- Transparencia y normas materiales. 678
- La cláusula de nulidad del art. 3 LCCI. 678
- Transparencia y deberes de información. 679
- Condiciones generales transparentes en la LCCI. 680
III. Notarios y Registradores. 682
- Miscelánea. 684
- Deber de información previa generalizada de condiciones generales. 684
- Obligaciones de Notarios y Registradores. 686
- Competencias del Ministerio de Economía en materia de contratos. 686
CAPÍTULO XVII
DISTRIBUCIÓN DE COMPETENCIAS PARA REGULAR LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO
- Introducción. 690
- Competencias para legislar sobre contratos de crédito inmobiliario
- Pluralidad de contenidos regulatorios de la LCCI. 691
- Pluralidad de títulos competenciales estatales y autonómicos. 692
2.1. Concurrencia y solapamiento entre competencias sobre técnicas regulatorias (Derecho de contratos), finalidades normativas (protección de consumidores) y espacios regulatorios (vivienda, operadores del mercado de crédito). 692
2.2. La competencia estatal sobre el Derecho privado de contratos prevalece sobre el fin de protección de los consumidores. 693
2.3. La competencia estatal sobre ordenación de crédito prevalece sobre la autonómica de consumo. 695
2.4. La competencia estatal sobre planificación económica prevalece sobre la autonómica de consumo. 696
2.5. La lesión de derechos contractuales como ilícitos administrativos . 696
2.6. Consideraciones críticas sobre esta jurisprudencia constitucional . 697
2.7. El principio de unidad de mercado como límite al desarrollo autonómico de la normativa estatal básica. 697
- Efectos de las normas básicas de la LCCI sobre la legislación autonómica anterior. 698
- El desarrollo autonómico de la LCCI. 698
III. Jurisprudencia constitucional específica sobre competencia para regular créditos hipotecarios. 699
- Introducción. 699
- No hay una competencia específica para transponer normas comunitarias
- Entre otros títulos competenciales, la Ley 2/2009 y la Orden EHA/2899/2011 tienen el carácter de legislación básica conforme al art. 149.1.11.ª CE. 700
- El TC estima que el Derecho autonómico no puede reproducir la legislación básica estatal, pero hay decisiones del propio TC incongruentes con esta regla. 701
- Las CCAA pueden establecer un ámbito de aplicación distinto, aunque no menor, que el de la norma básica estatal. 702
- Las CCAA no pueden reducir el contenido de las obligaciones de información contractual impuestas a los operadores. 702
- Las CCAA pueden establecer otras obligaciones informativas que no excluyan ni limiten las previstas en la legislación básica estatal. 702
- Las CCAA no pueden establecer normas de Derecho privado contractual: plazos de vigencia de ofertas, régimen de ventas vinculadas, cláusulas abusivas. 703
- Las CCAA solo pueden establecer previsiones de protección de la clientela no contempladas en la LCCI cuando no estén reservadas al Estado. 704
CAPÍTULO XVIII
LA ADHESIÓN AL CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS
- Introducción. 707
- La presunción de adhesión y la declaración de no adhesión. 708
- Desde el RDL 1/2015 la adhesión no es una declaración formal. 708
- ¿Adhesión tácita o presunción de adhesión tácita? Consecuencias. 709
- Adhesión tácita a la versión del RDL 6/2012 actualizada por la
LCCI. 710
III. La adhesión es voluntaria y ello no es abusivo. 710
- La adhesión es temporal: ¿quedan afectados los contratos celebrados o los contratos incumplidos?. 711
- La publicación de la lista de entidades adheridas. 712
CAPÍTULO XIX
MODIFICACIÓN DEL ÁMBITO DE APLICACIÓN DEL RDL 6/2012
- Introducción. 713
- Aplicación a los contratos que se suscriban con posterioridad a la entrada en vigor del 6/2012. 714
III. El régimen de venta extrajudicial ya no es de aplicación general pero se aplican las reglas equivalentes y mejores del art. 129.2 LH. 715
- Sobre la justificación que el art. 12 RDL 6/2012 tenía en el momento de su aprobación. 715
- El régimen general de venta extrajudicial del art. 129.2 LH contiene un nivel de protección del ejecutado equivalente o superior. 716
- Conclusión: no tiene sentido mantener el régimen especial de venta extrajudicial del RDL 6/2012. 718
CAPÍTULO XX
LA EJECUCIÓN SIN COPIA EJECUTIVA
- Introducción. 719
- La expedición de copias ejecutivas en la LEC y en la legislación notarial. 721
- Las reglas generales. 721
- Excepciones legales. 723
III. El criterio de la DGRN: la posibilidad de nueva copia ejecutiva. 724
- La LCCI prevé la ejecución sin copia ejecutiva. 725
- Ejecución mediante copia autorizada, incluso parcial. 725
- Propuesta de aplicación general a todo cesionario del crédito hipotecario
CAPÍTULO XXI
LA RESOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS EN LA LCCI Y RÉGIMEN DE LAS RECLAMACIONES
- Estado de la cuestión. 727
- Contenido de la norma sobre resolución de controversias. 729
III. La futura entidad de resolución de conflictos. 729
- Régimen de las reclamaciones. 731
- Contenido de la norma sobre régimen transitorio para la resolución de quejas y reclamaciones. 731
- El procedimiento de presentación de reclamaciones. 732
- Deberes de información en la FEIN. 733
APÉNDICE 1
RESUMEN OPERATIVO PARA INVERSORES EN CARTERAS HIPOTECARIAS
APENDICE 2
NOVEDADES DEL RÉGIMEN DE SUBROGACIÓN DE LA LEY 2/1994
INTRODUCIDAS POR LA LCCI. 741