Importe iva Incl: 50,39 €
Autor: Daniel Enrich Guillén
Fecha: 3ª Edic. Febrero 2025
Páginas: 350 pág. en formato digital
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La presente obra analiza la problemática material y jurídica que supone la morosidad en las Comunidades de Propietarios, desde un enfoque eminentemente pragmático y acogiendo la dilatada experiencia del autor en el ámbito de la Ley de Propiedad Horizontal.
Se aprovecha esta tercera edición de la obra para incorporar aspectos de la práctica forense que cobran notable relevancia en los procedimientos de reclamación de deuda con causa en la obligación de contribuir a los gastos generales.
La visión completa de la cuestión de la morosidad en la Comunidades de Propietarios alcanza tanto a la gestión de la misma por parte de los Administradores de Fincas como a los aspectos jurídicos del procedimiento judicial de reclamación.
De la misma manera se han recogido los últimos pronunciamientos jurisprudenciales en la materia.
Incluye formularios, casos prácticos y consultas
Índice Contenidos ver pag. comentarios, jurispr, formularios, casos..
Introducción
Realidad social.
El legislador frente a la morosidad en las Comunidades de Propietarios
La trascendencia económica y social de la propiedad horizontal.
La cultura del impago.
Conceptos de morosidad y mora.
Cuestión de orden público.
CAPÍTULO I
Sujeto activo. La comunidad de propietarios.
CAPÍTULO II
Sujeto pasivo. El vecino y propietario.
Crédito: acreedor; deudor.
Mancomunidad y Solidaridad
Usufructuario y nudo propietario.
El cambio de titular registral y responsabilidad solidaria.
CAPÍTULO III
Marco normativo.
La idea de Comunidad.
El tratamiento de Comunidad en el Código Civil y en otros códigos forales.
La Ley de propiedad Horizontal y el artículo 396 CC.
Instrumentos normativos de la Comunidad de Propietarios
Título constitutivo.
Estatutos.
Normas de Régimen Interno.
Acuerdos adoptados en Junta.
Conclusiones
CAPÍTULO IV
Obligación de los propietarios y otras cuestiones
La naturaleza de la obligación
Obligación de pago
Distinción entre coeficiente o cuota de participación en los gastos y coeficiente de participación en el inmueble
Viviendas para uso turístico
La alteración del coeficiente y la cuota de participación
Las relaciones de vecindad
Visión de las posibles normas que regulen la morosidad como normas de convivencia.
La idea de insolidaridad en la conducta del vecino moroso
La idea del doble vínculo de vecindad o vecindad reforzada.
La preocupación del legislador por prevenir e impedir la morosidad
Otras medidas que serían deseables.
El promotor y la idea de la constitución de un aval para cubrir la morosidad.
La acción de cesación para causas de morosidad.
Gastos Generales y fondo de reserva en la Propiedad Horizontal
Gastos Generales.
Elementos comunes.
Gastos ordinarios.
Gastos extraordinarios
Gastos sobre elementos comunes de uso privativo
La distinción entre cuota y gasto
El alcance de lo que puede considerarse gasto general
Distinción entre gastos generales y gastos particulares
Las obras de mejora
La supresión de barreras arquitectónicas en el marco de
obligaciones. Posible fuente generadora de morosidad
La obras obligatorias de conservación y mantenimiento
del edificio. Posible fuente generadora de morosidad
Gastos procesales derivados de pleitos entre la comunidad de propietarios y un comunero.
El denominado fondo de reserva
Conclusiones
El cuadro de obligaciones desplegado en la Ley de Propiedad Horizontal generadoras de gasto
CAPÍTULO V
La afección real
Alcance de la Afección.
Distinción entre afección y privilegio.. . 97
El privilegio y la tercería de mejor derecho.
La coexistencia de obligación personal del deudor con la afección real
Acerca de las derramas extraordinarias
La responsabilidad del titular registral que deja ser propietario
Distinción entre obligación de contribuir a los gastos generales y obligación por afección real.
CAPÍTULO VI
Tipología de vecinos morosos
Aspectos Objetivos. . 109
Cuantía de la deuda.
Con fundamentos legales que sustenten su posición
Aspectos Subjetivos
El vecino con recursos escasos
El vecino esquivo y renuente.
El vecino forzoso o carente de espíritu de vecindad
El vecino disconforme
El vecino ignorante..
Conclusiones
El promotor y las entidades de crédito
El promotor
La entidad bancaria
CAPÍTULO VII
Tipos de deuda
CAPÍTULO VIII
Las comunidades de propietarios frente al concurso de acreedores
CAPÍTULO IX
Penalización de la morosidad
Generalidades.
El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal como dique de la contención de la morosidad.
La extensión de la deuda hasta el momento de la notificación
La imposición de intereses ex lege.
Propuesta de texto para incorporar en acta de Junta de Comunidad en relación a las posibilidades que ofrece el artículo 21 de la
Ley de Propiedad Horizontal
CAPÍTULO X
La reclamación de la deuda
Representante de la comunidad. Legitimación.
La reclamación extrajudicial
Previamente a la convocatoria de Junta.
Liquidación de deuda
Notificación
Exención de la tasa para litigar
Prescripción del crédito..
La prelación del crédito a favor de la comunidad de propietarios.
Acerca del procedimiento monitorio general.
Naturaleza.
El procedimiento monitorio en la Ley de Propiedad Horizontal.
Requisitos para instar procedimiento monitorio.
Notificación
La modulación de la cuantía solicitada.
Gastos del litigio..
Indisputabilidad del Título o de la deuda
El embargo preventivo ante la oposición del deudor.
El procedimiento de juicio declarativo verbal.
El juicio declarativo Ordinario.
Requisito de procedibilidad para recurrir.
La posibilidad de dirigir la demanda de manera conjunta contra varios propietarios morosos
Resumen y paso a paso.
Acciones de los vecinos ante disconformidades con la deuda.
La impugnación de los acuerdos
Requisito de procedibilidad para la impugnación de los acuerdos
Itinerario en la reclamación de la deuda
CAPÍTULO XI
La ejecución de sentencia
Ejecución
Lo innecesario de una intimación o requerimiento previo al pago y el plazo de espera..
Postulación procesal. Intervención de abogado y procurador
El vecino desahuciado
Embargo y procedimiento de apremio
Concepto y alcance de embargo
Entrega directa al ejecutante.
La subasta.
Subasta sin ningún postor en los bienes inmuebles. . 193
Los bienes hipotecados en deudores con pocos recursos.
La anotación preventiva de embargo a favor de la comunidad
Destino de las sumas obtenidas en la subasta de los bienes inmuebles
Apuntes prácticos sobre la ejecución.
Caducidad y responsabilidad patrimonial universal.
Oposición a la ejecución.
Diferentes escenarios ante una reclamación judicial de deuda..
Diferentes escenarios ante una reclamación judicial de deuda
CAPÍTULO XII
La reclamación de indemnización por daños y perjuicios sufridos por la comunidad por la conducta del vecino moroso
La morosidad con causa en responsabilidad por daños y perjuicios
CAPÍTULO XIII
La repercusión de la existencia de morosos frente a terceros
ANEXOS
Decálogo de medidas
La mediación como forma de resolución de conflictos de vecindad
La hipótesis del ejercicio de la acción de cesación ante las conductas de morosidad
FORMULARIOS
Ejemplo de Memoria explicativa para adjuntar a informe económico.
Escrito de Convocatoria de Junta con la existencia de vecinos morosos.
Escrito de Convocatoria de Junta para acordar medidas contra la morosidad.
Modelo de Acta aprobando medidas contra la morosidad.
Estatuto con clausulado regulando la morosidad
Escritos de reclamación de deuda a vecino moroso sin acuerdo de liquidación de deuda.
Comunicación del acta aprobando liquidación de deuda y toma de acciones legales
Acta aprobando liquidación de deuda y acciones legales.
Modelo de escrito de comunicación previa a instar la demanda de ejecución.
Formulario aceptando la propuesta del Juzgado modificando la cuantía del monitorio.
Formulario Demanda de Ejecución
Formulario Juicio Verbal
Certificado de deuda.
Diligencia para la comunicación en el tablón de anuncios
Contrato de mediación y acta de inicio.
Formulario de mejora de embargo. Embargo de rentas de alquiler
Formulario de mejora de embargo. Embargo de nómina.
Formulario de solicitud de averiguación de domicilio
Formulario de impugnación a la oposición de monitorio.
Solidaridad entre los titulares registrales..
Formulario manifestando conformidad de pago y solicitud de costas
Formulario. Solicitud de subasta.
CASOS PRÁCTICOS Y CONSULTAS
