Importe iva Incl: 32,29 €.
Autores: Espinet Asensio, Josep Mª Legarreta Fontelles, Marta Chantal Moll de Alba Lacuve Serra Camús, Miquel Daniel Vázquez i Albert
Fecha: 2022
Páginas: 400 en formato electrónico – podrá editar: copiar, pegar, subrayar colorear, introducir anotaciones
Monogràfic sobre el contracte més freqüent en la vida social, patró i model dels altres contractes i que, sense cap mena de dubte, és el contracte onerós per excel•lència del Dret Privat: el contracte de compravenda.
No és fàcil trobar ponents de reconegut prestigi que acceptin treballar mà a mà amb altres autors que, com ells, també són excel•lents juristes i prestigiosos referents en la seva matèria; tot passant per fases d’intercanviar punts de vista diferents i fins i tot contraposats que els donen les seves diferents professions: magistrats, catedràtics, professors, notaris, registradors i advocats.
El resultat ha superat tota previsió o expectativa posant en relleu la generositat del col•lectiu jurídic de compartir els seus coneixements i que s’ha fet valedor d’un pròleg de la Dra. Encarna Roca, que ha estat Magistrada y vicepresidenta del Tribunal Constitucional, en el qual fa referència a la STC 132/2019, que és la que resol i aclareix la competència del Parlament de Catalunya respecte a la regulació dels contractes. A més, el llibre compta també amb un treball de l’Excm. Sr. Juan María Díaz Fraile, Magistrat de la Sala 1.ª del Tribunal Suprem, amb un estudi sobre les principals novetats jurisprudencials en matèria de compravenda.
Calia doncs copsar en una obra la nova regulació de la compravenda continguda al Llibre VI del Codi Civil de Catalunya, que ha suposat un profund canvi de paradigma en una de les principals institucions del Dret Civil. Però juntament amb aquesta necessitat, no s’ha volgut oblidar el caràcter multidisciplinari de la institució i s’ha cregut oportú nodrir aquesta obra amb rellevants aportacions que s’estenen més enllà dels contorns pròpiament civils de la institució.
En definitiva s’ha gestat una obra que desgrana la institució des de múltiples vessants i on s’analitzen els contorns i aspectes més rellevants de la compravenda amb una eminent vocació de transversalitat multidisciplinar. Així, l’obra conté estudis sobre l’aplicació de la nova regulació catalana de la compravenda al Llibre Sisè del CCCat on s’analitzen aspectes tan rellevants com el Dret interregional i internacional, els elements personals, reals, causals i formals del contracte, el pacte d’arres, les obligacions del comprador a la compravenda, l’incompliment i la resolució contractuals, la manca de conformitat, l’avantatge injust i la rescissió per lesió, o la compravenda a carta de gràcia. També incorpora aportacions sobre casuístiques específiques i vinculades a la institució com els aspectes mediambientals i civils dels sòls contaminats en operacions de compravenda, la responsabilitat per quantitats lliurades de forma anticipada a la compravenda d’habitatges en construcció, els deures i les obligacions de l’agent immobiliari en l’àmbit de la intermediació immobiliària, la compravenda internacional de mercaderies i la compravenda d’empreses, o les característiques i especialitats del contracte de compravenda en l’àmbit del concurs de creditors. Tot plegat sense oblidar els aspectes registrals, els processals o la fiscalitat, incorporant les últimes novetats tan jurisprudencials i propostes conceptuals que el «Draft Common Frame of reference» dóna com a tool box als legisladors europeus i que, per calendari i amb un esforç addicional per part dels autors, ha permès que l’obra incorpori les novetats introduïdes pel Decret llei 27/2021, de 14 de desembre, d’incorporació de les directives (UE) 2019/770 i 2019/771, relatives als contractes de subministrament de continguts i serveis digitals i als contractes de compravenda de béns, al llibre sisè del Codi Civil de Catalunya.
SUMARIO
1. LA CONTRATACIÓN INMOBILIARIA INTERNACIONAL Y LA COMPRAVENTA INMOBILIARIA EN LA JURISPRUDENCIA RECIENTE
I. Introducción
II. Primera parte. La internacionalización de las relaciones jurídico privadas, en general, y del tráfico jurídico inmobiliario en particular
III. Segunda parte. La compraventa inmobiliaria en la jurisprudencia reciente
2. L’APLICACIÓ DE LA REGULACIÓ CATALANA DE LA COMPRAVENDA
I. La regulació catalana de la compravenda. La seva consideració com a dret comú
II. La dualitat de sistemes (internacional i interregional) en cas de conflicte de lleis i la seva delimitació
III. La compravenda internacional: el Reglament (CE) sobre llei aplicable a les obligacions contractuals (Roma I) i la Convenció de les Nacions Unides sobre compravenda internacional de mercaderies
1. El Reglament (CE) 593/2008, de 17 de juny de 2008, sobre llei aplicable a les obligacions contractuals (Roma I)
2. La Convenció de Viena sobre els contractes de compravenda internacional de mercaderies
IV. Els conflictes interregionals
1. Llei aplicable a les obligacions contractuals
1.1. Criteris generals: submissió expressa i criteris subsidiaris
1.2. Contractes relatius a béns immobles
1.3. Compravendes de béns mobles corporals realitzades en establiments mercantils
2. Llei aplicable a la forma del contracte
V. Conclusions
3. ELEMENTOS PERSONALES, REALES, CAUSALES Y FORMALES EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
I. Contrato de compraventa
1. Antecedentes históricos
2. Concepto en derecho civil catalán
II. Elementos personales del contrato de compraventa
1. Partes del contrato de compraventa
2. Capacidad y representación
3. Prohibiciones para adquirir
III. Elementos reales: los bienes objeto de compraventa
1. Bienes susceptibles de ser vendidos
2. El precio y su determinación
IV. Elementos causales del contrato de compraventa. Simulación
1. Elemento causal del contrato de compraventa
2. Contrato simulado: simulación
2.1. Concepto y clases
2.2. Notas del contrato simulado
2.3. Modalidades del contrato simulado
V. Perfección y consumación del contrato
1. Regulación del CC
VI. Requisitos formales
4. INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA. DEBERES Y OBLIGACIONES DEL AGENTE INMOBILIARIO
I. Requisitos para el ejercicio de la actividad y obligaciones del agente durante el desarrollo de la misma
1. Requisitos para el ejercicio de la actividad
2. Las obligaciones de los agentes de la propiedad inmobiliaria en el ejercicio de su actividad
II. El régimen de responsabilidad del agente de la propiedad inmobiliaria
1. Responsabilidad administrativa
2. Responsabilidad civil
III. Derecho a percibir la comisión
1. Reclamación de comisión frente al vendedor
2. Reclamación honorarios frente a otra intermediaria
3. Nota de encargo
5. COMPRAVENDA I ASPECTES MEDIAMBIENTALS I CIVILS DELS SÒLS CONTAMINATS
I. Els aspectes mediambientals dels sòls contaminats
1. Introducció i marc normatiu vigent
2. La conceptuació de sòl contaminat, i les tipologies a la legislació catalana
3. La declaració dels sòls contaminats i les seves conseqüències
3.1. La resolució de declaració de sòls contaminats
3.2. La declaració de sòl contaminat i els títols habilitants dels usos del sòl
3.3. Les obligacions registrals derivades de la declaració de sòls contaminats
3.4. La recuperació voluntària dels sòls contaminats i els acords voluntaris
4. Els subjectes responsables de la descontaminació
4.1. La contaminació històrica i la contaminació nova
4.2. Les despeses d’urbanització en relació amb els treballs descontaminació de sòls contaminats
5. Règim sancionador administratiu en la normativa en matèria de sòls contaminats
II. Aspectes civils dels sòls contaminats
1. Introducció i absència de marc normatiu específic
2. Obligacions de les parts en la compravenda. Aspectes registrals
2.1. Obligacions del venedor
2.2. Prevencions del comprador i recomanacions a l’hora de formalitzar una compravenda de sòl industrial
3. Possibles accions del comprador
3.1. Els vicis ocults que ja no són ni vicis ni ocults. La manca de conformitat i els remeis
3.2. La responsabilitat extracontractual. Els responsables primers i últims, solidaris i subsidiaris
4. L’essencial paper de la col•laboració publico-privada també en aquesta materia
6. EL PACTE D’ARRES: UN CLÀSSIC AMB NOVETATS EN EL CODI CIVIL DE CATALUNYA
I. Concepte d’arres
II. Tipologia de les arres
III. La consideració de les arres confirmatòries com a regla per defecte en la regulació catalana
IV. Elements del pacte d’arres
V. Arres i previsió de finançament per un tercer
VI. El sistema català de doble garantia en les arres: dipòsit notarial i inscripció registral amb afecció real
7. LES OBLIGACIONS DEL VENEDOR A LA COMPRAVENDA
I. Presentació
II. L’obligació de lliurament
1. Modalitats. Subjectes i objecte
2. La conservació del bé a lliurar. L’obligació d’assegurar
3. La frustració del lliurament
4. El transport
5. Temps i lloc de compliment
6. Les despeses generades pel contracte
7. La transmissió dels riscos
III. L’obligació de garantir la conformitat del bé
1. Antecedents normatius. El règim del sanejament
2. Criteris per a determinar la conformitat material
3. Exigència i terminis de la conformitat
4. El comprador i la no-conformitat
5. Examen del bé i notificació de la manca de conformitat
6. La conformitat jurídica
8. EL INCUMPLIMIENTO Y LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA EN EL LIBRO VI CCCAT
I. Los distintos remedios del comprador y del vendedor ante el incumplimiento contractual
1. Los remedios del comprador
2. Los remedios del vendedor
3. La posible acumulación de remedios y plazos de extinción
II. ¿Es el incumplimiento contractual el supuesto de hecho de todos los remedios?
III. La resolución del contrato de compraventa
1. ¿En qué supuestos se puede dar el remedio de la resolución del contrato de compraventa?
1.1. Resolución por parte del comprador por falta de conformidad
1.2. Resolución por parte del comprador o del vendedor por incumplimiento esencial de la otra parte
1.3. El retraso resolutorio
2. Ejercicio de la resolución: la notificación resolutoria y la notificación del retraso
3. Consecuencias de la resolución
IV. El pacto de condición resolutoria en la compraventa inmobiliaria (art. 621-54 CCCat)
V. Jurisprudencia
1. Sentencias de las Audiencias Provinciales de Cataluña
2. Doctrina del Tribunal Supremo, Sala 1.ª
2.1. En relación con la Convención de Viena o Principios, Definiciones y Reglas de un Derecho Civil Europeo: el Marco Común de Referencia [DCFR]
2.2. Incumplimiento esencial. Doctrina general
2.3. Incumplimiento resolutorio. Supuestos concretos
2.4. Sobre la excepción de contrato no cumplido
2.5. Sobre la condición resolutoria explícita inscrita en el Registro
9. LA VENTAJA INJUSTA
I. Antecedentes de la ventaja injusta en España y en Europa
II. Elementos de la ventaja injusta (art. 621-45 CCCat)
III. Régimen específico en las compraventas de consumo
IV. Contratos rescindibles
V. La rescisión del contrato y la posibilidad de adaptación
VI. Aspectos procesales a considerar
10. COMPRAVENDA I ALTRES NEGOCIS JURÍDICS AMB FINALITAT TRANSMISSORA I ACCIÓ DE RESCISSIÓ PER LESIÓ EN MÉS DE LA MEITAT AL LLIBRE SISÈ DEL CODI CIVIL DE CATALUNYA
I. Introducció
II. Concepte, fonament i naturalesa jurídica de l’acció de rescissió per lesió en més de la meitat
III. Extensió de l’àmbit subjectiu de la institució als dos contractants
IV. Àmbit objectiu de la rescissió per lesió en la compravenda i altres negocis jurídics amb finalitat transmissora
1. Ampliació de l’àmbit de la rescissió per lesió a negocis jurídics que tinguin per objecte qualsevol mena de bé
2. Necessitat que el contracte a rescindir sigui onerós
3. Tipologies contractuals amb finalitat transmissora que abasta la institució i exclusions
3.1. Compravenda, permuta i altres contractes onerosos amb finalitat transmissora
3.2. Opció de compra, arres i promesa de venda
A. Opció de compra
B. Arres
C. Promesa de venda
3.3. Caràcter aleatori o litigiós del negoci: el violari i la transacció
3.4. Transmissió de béns en pública subhasta
V. Lesió en més de la meitat. Desequilibri prestacional necessari per apreciar-la
1. Existència de lesió. Moment en què s’ha de valorar i mòdul per determinar-la
2. Prova de la lesió
VI. Temps d’exercici de l’acció rescissòria i renúncia a aquesta acció
1. Caducitat de l’acció rescissòria
2. Renúncia a l’acció rescissòria
VII. Efectes de l’acció rescissòria
1. Facultat de correcció de la lesió
2. Ineficàcia del contracte i liquidació de la situació possessòria
11. REMEDIOS POR FALTA DE CONFORMIDAD EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
I. Introducción
II. La falta de conformidad como punto de partida
III. Los remedios por falta de conformidad
1. Cumplimiento específico
2. Suspensión del pago del precio
3. Resolución contractual
4. Reducción del precio, en el caso del comprador
5. Indemnización por daños y perjuicios
IV. Plazo y forma de ejercicio de los remedios
12. RESPON I. Introducció
II. Obligacions del promotor envers les quantitats cobrades de forma anticipada en la compravenda d’habitatges
III. Responsabilitats envers les quantitats cobrades de forma anticipada en la compravenda d’habitatges
1. Responsabilitats del promotor
2. Responsabilitats de les entitats creditícies i asseguradores
IV. Conclusions
13. LA COMPRAVENDA A CARTA DE GRÀCIA
I. Concepte i antecedents
II. Diferències amb figures afins
1. Compravenda amb pacte de retro
2. Hipoteca, anticresis i penyora
3. Préstec de diners garantit amb una fidúcia «cum creditore» o empenyament
III. Naturalesa del dret a redimir
IV. Elements del contracte de compravenda a carta de gràcia
1. Elements subjectius
2. Elements objectius
3. Element formal
V. Durada del dret de redimir
VI. Exerecici del dret a redimir
1. Indivisibilitat
2. Forma d’exercir el dret a redimir
VII. Efectes de l’exercici del dret a redimir*
1. Introducció
2. L’adquisició automàtica de la propietat pel rediment
3. Els efectes de l’exercici del dret a redimir en relació amb els drets posteriors a la venda del bé a carta de gràcia
4. La resolució dels arrendaments notòriament onerosos
5. Indemnització al rediment per la disminució de valor de la cosa per causa imputable al propietari del bé o als titulars anteriors
VIII. Apunt final. La compravenda a carta de gràcia i la rescissió per lesió
14. LA COMPRAVENDA DE CONSUM EN EL CODI CIVIL DE CATALUNYA: APUNTS SOBRE EL SEU CONCEPTE I LA RESOLUCIÓ DE CONFLICTES
I. Introducció
II. La regulació dels contractes de consum és part de la legislació civil
III. La complementarietat entre el Codi Civil i el Codi de Consum
IV. La compravenda de consum com a relació de consum
1. L’àmbit empresarial o professional: qui és empresari
2. El propòsit «principalment» aliè a l’activitat empresarial o professional: qui és consumidor
V. És l’empresari qui ven al consumidor
VI. La resolució de conflictes en la compravenda de consum: la mediació i els altres ADRs
1. El marc normatiu
2. El procés i algunes característiques de la mediació
3. Els contractes de compravenda de consum i la mediació
15. LA COMPRAVENTA INTERNACIONAL DE MERCANCÍAS. EL CONVENIO DE VIENA DE 1980 Y EL ARBITRAJE COMO HERRAMIENTAS PARA FACILITARLA
I. El Comercio Internacional, la Cámara de Comercio Internacional y la Comisión de las Comisión de Naciones Unidas para el derecho Mercantil Internacional
II. Los Incoterms de la Cámara de Comercio Internacional
III. Génesis del Convenio de Viena de 1980 sobre la compraventa internacional de mercancías
IV. Estados parte del Convenio de Viena de 1980
V. Contenido del Convenio de Viena de 1980
VI. El arbitraje comercial internacional y su regulación moderna
VII. Estados parte del Convenio de Nueva York de 1958
VIII. Contenido del Convenio de Nueva York de 1958
IX. Ventajas del arbitraje para resolver conflictos relativos a compraventas internacionales
X. Conclusiones
16. COMPRAVENDA D’EMPRESES: EVOLUCIÓ I TENDÈNCIES ACTUALS
I. Introducció
II. Determinació del preu i els seus ajustos: balanç de tancament i locked box
III. Manifestacions i garanties
IV. Règim de responsabilitat del venedor i assegurances de W&I
V. Capital risc: tendències actuals en el mercat
VI. Pactes de socis en els supòsits d’adquisició parcial
1. Pactes d’organització i govern de la societat
2. Pactes de relació entre socis (drag along i tag along)
17. COMPRAVENTA Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD
I. Introducción
II. Relación de los principios hipotecarios con la compraventa
III. La calificación de los elementos esenciales de la compraventa
IV. El precio y la identificación de los medios de pago. El alcance de la calificación registral en orden a la identificación de los medios de pago en las escrituras públicas
1. Identificación del precio: cuánto
2. Identificación de cómo se ha realizado el pago
3. Identificación de cuándo se ha realizado el pago y su posible aplazamiento
V. La atribución a la falta de pago del carácter de condición resolutoria explícita
VI. Otros requisitos en la compraventa de viviendas: la cédula de habitabilidad
VII. Breve examen de las arras
18. CONTRATO DE COMPRAVENTA Y CONCURSO DE ACREEDORES
I. Introducción
II. Efectos de la declaración del concurso sobre los contratos de compraventa
1. Dualidad de situaciones, y consideraciones en el caso de concurso internacional
2. Compraventa sólo pendiente de cumplimiento por una de las partes
2.1. Comprador concursado
2.2. Vendedor concursado
3. Compraventa con obligaciones pendientes de cumplimiento por ambas partes
3.1. Cuando la parte «in bonis» opta por el cumplimiento
3.2. Cuando la parte «in bonis» opta por la resolución del contrato
4. Resolución o mantenimiento del contrato de compraventa, aunque exista causa de resolución, en interés del concurso
5. Situaciones particulares de reconocimiento y clasificación de créditos derivados del contrato de compraventa o de figuras afines
III. Compraventa y reintegración concursal
IV. Compraventa y convenio
V. Compraventa y liquidación. Particularidades de la venta de unidades productivas
VI. Compraventa y calificación concursal
VII. Anexo. Sentencias citadas
19. LOS ASPECTOS PROCESALES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA
I. Introducción
II. Aspectos procesales de la falta de conformidad jurídica por la existencia de derechos o pretensiones razonablemente fundadas de terceros
III. El planteamiento de los remedios
1. La demanda y la acumulación de acciones
2. El demandado y la posible subsanación de la falta de conformidad
IV. Prueba
1. Antecedentes
2. Las normas de prueba en el libro VI del CCCat
3. Naturaleza jurídica
3.1. Las normas de carga de la prueba
3.2. Las presunciones legales
4. Las normas de prueba desde una perspectiva dinámica
20. LA IMPOSICIÓ INDIRECTA EN LA COMPRAVENDA D’EDIFICACIONS
I. Introducció
II. La compravenda d’edificacions en l’impost sobre el valor afegit
1. Lliuraments d’edificacions. Els segons i ulteriors lliuraments. Renúncia a l’exempció de l’IVA
2. Tipus de gravamen aplicables en l’IVA
3. Tipus AJD comparable en les Comunitats Autònomes
4. Lliurament d’una edificació sense divisió horitzontal que consta d’habitatges i locals dedicats al lloguer
III. Compravenda d’edificacions en l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (ITPAJD)
Annex
1. La modalitat de transmissions patrimonials oneroses
2. Elements de quantificació de la quota de l’impost
3. Tipus de gravamen de la modalitat TPO aplicable si no es renuncia a l’exempció de l’IVA
4. Bonificació aplicable a l’adquisició d’habitatges per entitats que es dediquen a la compravenda immobiliària