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Autor: Agustín Andrades Navarro
Fecha: Septiembre 2023
Páginas: 400 libro + formato electrónico
El el presente trabajo analizamos la respuesta que la legislación hipotecaria, a través de los actuales arts. 35 y 36 LH, ha tratado de ofrecer a las distintas cuestiones que se suscitan cuando realidad registral y extrarregistral (o posesoria) entran en conflicto.
En el sistema español, cuando la transmisión jurídico-real trae causa de un contrato, seguimos la teoría del título y el modo, es decir, que, en nuestro derecho, hasta que no tiene lugar la entrega de la cosa objeto del contrato, no se entiende producida la transmisión. No resulta necesario, en cambio, la inscripción del negocio en el Registro de la Propiedad (inscripción declarativa y no constitutiva).
Pero, ¿qué ocurre cuando quien transmite el derecho no es el verdadero titular? Pues que, en estos casos, para tratar de sanar esa falta de titularidad del tradente, entra en juego la usucapión, que es uno de los modos originarios contemplados en la legislación civil española de adquirir la propiedad y otros derechos reales, que se basa en la posesión. Y como la usucapión puede operar al margen del Registro (de inscripción declarativa, como ya hemos dicho), es muy probable que se produzcan desajustes entre lo reflejado por este y la realidad extrarregistral. En el presente trabajo analizamos precisamente la respuesta que la legislación hipotecaria española, a través de los actuales arts. 35 y 36 LH, ha tratado de ofrecer a las distintas cuestiones que se suscitan cuando realidad registral y extrarregistral (o posesoria) entran en conflicto.
Sin duda alguna, el verdadero problema se produce cuando la usucapión, en lugar de hacer coincidir realidad extrarregistral y registral, provoca una disociación entre ambas, de manera que lo publicado en el Registro no constituye la realidad jurídica. Si a ello le añadimos que, en el sistema español, el Registro se presume exacto e íntegro, protegiéndose al tercero que contrata confiando en el mismo (el denominado tercero hipotecario), habremos de preguntarnos necesariamente: ¿quién tendrá preferencia, aquel que ya consumó la adquisición del derecho por medio de la usucapión, o aquel que adquirió de quien aparecía como titular en el Registro, aunque ya no lo fuera en la realidad extrarregistral?
Pues a este, y a otros muchos interrogantes, trata de dar debida respuesta nuestro art. 36 LH, en el que se regula la denominada usucapión contra tabulas, y que también abordaremos en nuestra investigación.
SUMARIO
CAPÍTULO I LA USUCAPIÓN
1. Concepto y fundamento
2. Requisitos comunes de la usucapión
3. Requisitos específicos de la usucapión ordinaria
4. Plazos de la usucapión y reglas para su cómputo
5. Usucapión y registro de la propiedad
CAPÍTULO II LA USUCAPIÓN SECUNDUM TABULAS
1. Usucapión tabular y usucapión secundum tabulas
2. Planteamiento de la cuestión
3. Significado de la expresión justo título
4. La inscripción a efectos de usucapión: ¿equivalencia o presunción de justo título?
5. Presunciones posesorias del art. 35 LH
6. Ámbito de aplicación
7. Cómputo del tiempo
8. Aporte del art. 35 LH
CAPÍTULO III LA USUCAPIÓN CONTRA TABULAS
1. La denominada usucapión contra tabulas inter partes
2. Usucapión contra tabulas frente a tercero
3. Usucapión consumada
4. Usucapión cuasi consumada
5. Prescripción comenzada o en curso
6. Tradición instrumental y art. 36 LH
7. Usucapión liberatoria y derechos reales limitados en el art. 36 LH
8. Prescripción adquisitiva consumada ¿necesidad de estar declarada judicialmente?
9. Aporte del art. 36 LH
CONCLUSIONES
ÍNDICE DE SENTENCIAS Y RESOLUCIONES CITADA
