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Autor: Sandra Castellanos Cámara
Fecha: diciembre 202o
Páginas: 486 libro + formato electrónico
La hipoteca recargable o recarga de la hipoteca, entendida como la facultad de reutilizar el gravamen constituido en garantía de un determinado crédito para cubrir una nueva inyección de capital que pueda concederse al deudor, ha sido objeto de un profundo debate doctrinal, en su misma existencia, desde la reforma en 2007 del artículo 4 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
La Dirección General de los Registros y del Notariado (hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública), por su parte, tras un contundente rechazo a la admisibilidad de la figura, ha reconocido la incorporación a nuestro Derecho de un nuevo modelo de hipoteca que se caracteriza por su potencial «recargabilidad».
La distorsión que esta nota provoca en la tradicional configuración de la hipoteca es harto evidente, como lo es su pugna con los principios que rigen el ordenamiento inmobiliario registral. A su exhaustivo estudio se encamina la presente obra, que desgrana el alcance que, tanto inter partes como frente a terceros, haya de otorgarse a la alteración de un contrato de préstamo hipotecario, con especial atención a instituciones como la novación, la asunción de deuda, el pago con subrogación o la libre modificación de las obligaciones en el marco de la libertad de pacto.
.I. Planteamiento
II. Los principios hipotecarios a la vista de su configuración legal
1. Los principios de publicidad y especialidad como base del sistema en la Ley Hipotecaria de 1861
2. El principio de accesoriedad y su relación con la «causa»
3. Desenvolvimiento de los principios hipotecarios a tenor del ulterior desarrollo legislativo hasta la vigente Ley Hipotecaria
3.1. Hipoteca ordinaria versus hipoteca de seguridad
3.2. Flexibilización de los principios hipotecarios en la hipoteca de máximo
A) Incidencia en el principio de accesoriedad
B) Incidencia en el principio de especialidad
III. Evolución de los principios hipotecarios a tenor de la doctrina registral de la Dirección General antes de la Ley 41/2007
1. Las tempranas resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
2. Visos de flexibilización
3. Consolidación de un criterio restrictivo
3.1. Rechazo a la hipoteca que «flota» sobre una pluralidad de obligaciones inconexas o totalmente futuras
A) Límites a las hipotecas de los artículos 153 y 142 de la Ley Hipotecaria
B) Especial referencia a la figura del «crédito abierto»
3.2. La hipoteca recargable: una «ingeniosa construcción»
CAPÍTULO 2 LA LEY 41/2007, DE 7 DE DICIEMBRE, Y LAS NUEVAS FIGURAS HIPOTECARIAS
I. Planteamiento
II. La hipoteca recargable: delimitación
1. La regulación fragmentaria de la hipoteca recargable: referentes normativos
2. La disparidad de interpretaciones en torno al artículo 4 de la Ley 2/1994
2.1. La ambivalente posición de la Dirección General de los Registros y del Notariado
2.2. La concepción doctrinal de la figura
3. Los elementos constitutivos de la hipoteca recargable
3.1. El aspecto subjetivo
3.2. El aspecto objetivo
3.3. El elemento temporal
III. Naturaleza jurídica de la recarga. Su relación con la hipoteca flotante
IV. Admisibilidad de las nuevas modalidades hipotecarias desde el prisma de los principios hipotecarios
1. La hipoteca flotante y la recargable: ¿gravámenes accesorios?
2. La flexibilización del principio de determinación registral
3. La virtualidad del principio de indivisibilidad
4. La refinanciación sin pérdida de prioridad: ¿es oponible a terceros?
4.1. El rango hipotecario: efectos y negociabilidad
4.2. La recarga en nuestro sistema de ordenación del rango
CAPÍTULO 3 LA NOVACIÓN Y LA MODIFICACIÓN DE LA RELACIÓN OBLIGATORIA
I. Planteamiento
II. La regulación de la novación en el Código civil: estado de la cuestión
1. Introducción
2. De la novación extintivo-constitutiva a la meramente modificativa: evolución de la institución en perspectiva histórica
3. Exégesis predominante en la doctrina y en la jurisprudencia: bases para el sustento de una novación modificativa y su diferencia con la extintiva
3.1. La inclusión, al lado de la figura tradicional de la novación extintiva, de la novación impropia o modificativa
3.2. El ámbito de la novación extintiva y el de la modificativa según la communis opinio: interpretación de los artículos 1203 y 1204 del Código civil
III. Replanteamiento de las bases: la (in)existencia de novación modificativa como categoría jurídica
IV. Interpretación sistemática del Código: la relación entre la novación y la modificación convencional de las obligaciones
CAPÍTULO 4 LA NOVACIÓN MODIFICATIVA DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS EN LA LEY 2/1994, SOBRE SUBROGACIÓN Y MODIFICACIÓN DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS
I. Planteamiento
II. Introducción a la Ley 2/1994, de 30 de marzo
III. Régimen de la subrogación ex parte debitoris en la Ley 2/1994: a vueltas con la naturaleza jurídica de la institución
1. El objeto de la subrogación: ¿crédito o hipoteca?
2. La naturaleza legal o convencional de la subrogación hipotecaria
IV. La «novación modificativa» de los préstamos hipotecarios: el artículo 4, apartados 1 y 2, de la Ley 2/1994
1. El interés y el plazo: primeras modificaciones bonificadas
1.1. La modificación de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente
A) De la «mejora» a la mera «modificación»
B) ¿Cabe, desde el punto de vista registral, imponer el pacto a los titulares de derechos inscritos con rango posterior?
C) ¿Existe, en el plano obligacional, alguna limitación a la «modificación» del pacto de intereses? Especial referencia al control de abusividad e integración de la cláusula nula en el ámbito de protección de los consumidores
1.2. La alteración del plazo
A) ¿Hay novación en la prórroga? El fundamento del artículo 1851 del Código civil
B) La ampliación o reducción de plazo y su efecto frente a terceros registrales
1.3. A modo de conclusión
2. La ampliación o reducción de capital
2.1. ¿Qué subyace tras una ampliación o reducción de capital?
2.2. La imputación de las prestaciones realizadas en pago de la «única» deuda resultante
2.3. A modo de conclusión
3. La variación en el método o sistema de amortización y en cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo
4. La prestación o modificación de garantías personales
V. Incidencia de las «modificaciones» enumeradas en el rango de la hipoteca inscrita: el exacto sentido del artículo 4.3 de la Ley
1. La alteración o pérdida del rango «de la hipoteca inscrita» y los supuestos que dan lugar a la misma: una primera aproximación
1.1. ¿Pierde rango toda la hipoteca inscrita o solo en la medida del incremento o ampliación?
1.2. ¿Cuándo, en qué supuesto o supuestos, «las modificaciones previstas en los apartados anteriores» conllevan «una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita»?
1.3. A modo de conclusión
2. La admisión de la hipoteca recargable: una lectura interesada
2.1. La interpretación literal de la norma
A) Una primera contradicción
B) En busca de una lectura «finalista»
2.2. La interpretación lógica de la norma: el contenido de la hipoteca postergada cuando solo se amplía el plazo del préstamo
2.3. La (olvidada) interpretación sistemática de la norma
A) La prohibición contenida en el artículo 4.3 in fine
B) La reforma del artículo 2 de la Ley de subrogación: la obligación de la entidad acreedora de subrogarse en todos los préstamos hipotecarios titularidad de la subrogada
C) Los efectos de la «novación» según el Código de Buenas Prácticas
2.4. A modo de conclusión
3. La viabilidad de la hipoteca recargable en perspectiva sistemática: el análisis que la Dirección General pasa por alto
VI. Recapitulación
CONCLUSIONES
BIBLIOGRAFÍA
LISTADO DE RESOLUCIONES
