Régimen fiscal del alquiler turístico

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Autor: Juan José Villalba Rodríguez
Fecha: Marzo 2023
Páginas: 432 libro + formato electrónico

 

 

El objetivo es determinar el régimen fiscal aplicable a cualquier persona, física o jurídica. Por la complejidad y novedad que entraña, nos centremos en las personas físicas, que desarrolle o vaya a desarrollar la actividad de alquiler turístico. Para ello, llevaremos a cabo una investigación multidisciplinar, en la medida en que, para analizar el régimen fiscal del alquiler turístico, conjugamos la regulación establecida en Derecho Privado, con la influencia de normativa autonómica respecto a la ordenación de la actividad y, sobre todo, la influencia de las fuentes jurídicas de orden europeo.

En lo que se refiere ya a la tributación de los alquileres turísticos, otra cuestión es la referente al modo en que se ha afrontado el estudio de los impuestos que pueden gravar tal negocio jurídico. En ese sentido, huyendo de un enfoque quizá más tradicional que reclamaría profundizar uno a uno en los conceptos tributarios que inciden en el alquiler turístico, se ha preferido articular su análisis jurídico-tributario siguiendo otro criterio, el de si el alquiler turístico constituye o no una actividad económica a efectos de su imposición. Creemos que este enfoque, tan correcto como el tradicional, es sin embargo más práctico y, de cara al lector, ayuda a identificar más fácilmente cuáles son los concretos efectos tributarios que comporta la organización del alquiler turístico en un modo u otro.

Con todo, consecuencia de lo anterior, el resto de la obra conoce de dos partes claramente diferenciadas, una segunda sobre el régimen fiscal de alquiler turístico cuando éste constituye actividad económica y otra tercera y última sobre cuando el mismo no se reputa como tal, como actividad económica.

Incluye Jurisprudencia y Doctrina Administrativa

 

 

SUMARIO

 

PRIMERA PARTE
CUESTIONES GENERALES DEL ALQUILER TURÍSTICO

 

Capítulo I. Naturaleza jurídica de los alquileres turísticos

I.1. Concepto de alquiler turístico

I.2. Naturaleza jurídica del alquiler turístico

I.2.A. El arrendamiento de inmuebles

I.2.B. El contrato de hospedaje

I.2.C. La conjugación del arrendamiento y el hospedaje en el alquiler turístico

I.3. El alojamiento colaborativo

I.3.A. Economía colaborativa y plataformas colaborativas

I.3.B. Delimitación conceptual de alojamiento colaborativo

I.3.C. Alojamiento colaborativo frente a alojamiento turístico

Capítulo II. Régimen jurídico del alquiler turístico

II.1. Régimen jurídico de la relación contractual entre anfitrión y huésped

II.1.A. Planteamiento general

II.1.B. Las partes del contrato de arrendamiento turístico

II.1.C. El objeto del contrato: el alojamiento turístico

II.1.D. Aspectos formales del contrato

II.1.E. Contenido obligacional

II.1.F. Existencia de servicios complementarios

II.2. La influencia del régimen de propiedad horizontal en el alquiler turístico

II.2.A. Acción de cesación del art. 7.2 LPH

II.2.B. Segregación de la finca

II.2.C. Nueva cuota de imputación de las aportaciones a la comunidad

II.2.D. La posible restricción de acceso a las zonas comunes

II.2.E. El ejercicio de una abusiva implantación hotelera

II.3. Régimen jurídico de las plataformas colaborativas

II.3.A. Identificación de las plataformas de alojamiento colaborativo en la tipología de plataformas colaborativas

II.3.B. Las plataformas colaborativas como prestadores de servicios de la sociedad de la información

II.3.C. Régimen jurídico de los servicios de la sociedad de la información

II.4. Relación de las partes con la plataforma colaborativa

II.5. Concurrencia de empresa gestora de arrendamientos turísticos

II.6. La normativa sectorial autonómica

Capítulo III. Planteamiento general del régimen tributario del alquiler turístico

III.1. Concepto de alquiler turístico

III.2. El objeto del alquiler turístico

III.3. Delimitación conceptual de los servicios propios de la industria hotelera

III.4. Tributación directa

III.5. Tributación indirecta

III.6. Imposición autonómica y/o local

III.7. Obligación de información

III.7.A. Antecedentes normativos, del Real Decreto 1070/2017 al Real Decreto 366/2021

III.7.B. Régimen sustantivo de la obligación de información

III.7.C. Fundamento de la obligación de información, propuestas de solución al actual régimen

 

 

SEGUNDA PARTE
RÉGIMEN FISCAL DEL ALQUILER TURÍSTICO COMO ACTIVIDAD ECONÓMICA

 

Capítulo IV. El carácter de actividad económica del alquiler turístico en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

IV.1. Concepto de actividad económica

IV.2. El arrendamiento de inmuebles en general como actividad económica cuando se cuenta con persona empleada

IV.2.A. Carácter laboral del contrato

IV.2.B. Contrato a jornada completa

IV.2.C. Servicios relacionados con la ordenación de la actividad de arrendamiento

IV.2.D. Naturaleza de la presunción del art. 27.2 LIRPF

IV.3. Externalización de la ordenación de la actividad

IV.4. El arrendamiento de inmuebles en general como actividad económica cuando no se cuenta con persona empleada

IV.5. El Derecho de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico como figura afín del alquiler turístico

IV.6. El arrendamiento de inmuebles como actividad económica en el ámbito específico del alquiler turístico

IV.7. Arrendamiento de inmuebles para que el arrendatario ejerza el alquiler turístico vía subarrendamiento

Capítulo V. El alquiler turístico en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas cuando constituye actividad económica

V.1. Titularidad de la actividad y afectación del inmueble

V.1.A. Titularidad de la actividad

V.1.B. Elementos patrimoniales afectos a la actividad

V.2. Rendimiento neto cuando hay afectación de vivienda completa

V.3. Rendimiento neto cuando hay afectación de parte de la vivienda

V.4. El papel del arrendador que cede un inmueble para el ejercicio del alquiler turístico por el arrendatario mediante el subarrendamiento

V.5. El ejercicio del alquiler turístico por el arrendatario de un inmueble mediante el subarrendamiento

V.6. Obligaciones complementarias en IRPF derivadas del ejercicio del alquiler turístico como actividad económica

Capítulo VI. Régimen de sujeción y exención del alquiler turístico en el Impuesto sobre el Valor Añadido

VI.1. Sujeción del alquiler turístico al IVA

VI.2. Exención por arrendamiento de vivienda

VI.2.A. Delimitación del término servicios complementarios propios de la industria hotelera

VI.2.B. Análisis crítico de la exención por arrendamiento de vivienda

VI.3. Devengo del impuesto

VI.4. El sujeto pasivo y su establecimiento en el TAI

VI.5. Lugar de realización del hecho imponible

VI.6. Estructuras empresariales alternativas al alquiler turístico ejercido directamente por el titular del inmueble

VI.7. Figuras y regímenes próximas al alquiler turístico en el ámbito del IVA

VI.8. Compatibilidad del IVA con otros impuestos sobre estancias turísticas de carácter autonómico

VI.8.A. Cataluña, Impuesto sobre las Estancias en Establecimientos Turísticos

VI.8.B. Baleares, Impuesto sobre Estancias Turísticas

VI.8.C. Compatibilidad de los impuestos autonómicos sobre estancias turísticas

Capítulo VII. El alquiler turístico en el Impuesto sobre el Valor Añadido cuando se prestan servicios propios de la industria hotelera

VII.1. Base Imponible

VII.2. Tipo impositivo aplicable

VII.2.A. Tipo impositivo aplicable al alquiler turístico

VII.2.B. Contrato de gestión de viviendas de uso turístico y arrendamiento para subarrendamiento

VII.3. Régimen de deducción del IVA soportado

VII.3.A. Requisitos para la deducibilidad de las cuotas de IVA soportado

VII.3.B. Servicios prestados por la plataforma colaborativa

VII.3.C. Cuota soportada por la adquisición y reforma del alojamiento turístico

VII.3.D. Otros gastos que dan lugar a cuotas deducibles

VII.3.E. Deducibilidad de cuotas soportadas con anterioridad al inicio de la actividad

VII.4. Obligaciones del sujeto pasivo de IVA

VII.5. Aplicabilidad del régimen simplificado

Capítulo VIII. Impuesto sobre Actividades Económicas

VIII.1. Cuestiones Generales del Impuesto

VIII.2. La problemática dualidad de las plataformas colaborativas

VIII.3. La casuística del alquiler turístico en el seno del IAE

VIII.3.A. Cesión de apartamentos prestando servicios de hospedaje

VIII.3.B. Cesión de apartamentos sin prestar servicios de hospedaje

VIII.3.C. Arrendamiento de apartamentos a un tercero que lo explote como establecimiento extrahotelero

VIII.3.D. Colaboración de persona física en calidad de intermediario

 

 

TERCERA PARTE
RÉGIMEN FISCAL DEL ALQUILER TURÍSTICO CUANDO NO CONSTITUYE ACTIVIDAD ECONÓMICA

 

Capítulo IX. El alquiler turístico en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas cuando no constituye actividad económica

IX.1. Planteamiento General

IX.2. Una cuestión preliminar: la titularidad del inmueble y de la actividad

IX.2.A. Titularidad del inmueble

IX.2.B. Titularidad de la actividad. Intervención de subarrendador y plataformas colaborativas

IX.3. Cálculo del rendimiento neto

IX.3.A. Rendimiento íntegro

IX.3.B. Rendimiento neto

IX.3.C. Rendimiento neto reducido

IX.4. Ejercicio directo del alquiler turístico sin que constituya actividad económica mediante arrendamiento de vivienda completa

IX.4.A. Rendimiento Neto

IX.4.B. Rendimiento Neto Reducido

IX.4.C. Sometimiento a retención de las rentas obtenidas

IX.4.D. Imputación de rentas inmobiliarias

IX.4.E. Beneficios fiscales relacionados con la condición de vivienda habitual

IX.4.F. Deducción por inversión en vivienda habitual

IX.4.G. Deducción por obras de mejora en la vivienda habitual

IX.5. Ejercicio directo del alquiler turístico sin que constituya actividad económica mediante arrendamiento de parte de la vivienda

IX.5.A. Rendimiento Neto

IX.5.B. Condición de vivienda habitual del anfitrión. Deducción por inversión en vivienda habitual

IX.5.C. Imputación de rentas inmobiliarias

IX.5.D. Sometimiento a retención de la renta obtenida

IX.6. El subarrendamiento en el alquiler turístico desde la perspectiva del arrendador

IX.7. El subarrendamiento en el alquiler turístico desde la perspectiva del arrendatario

IX.8. Cesión del inmueble para alquiler turístico

Capítulo X. El alquiler turístico como actividad exenta en el Impuesto sobre el Valor Añadido. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

X.1. Sujeción a ITPAJD

X.2. El sujeto pasivo

X.3. La base imponible y la cuota tributaria en TPO

X.4. Cuestiones subyacentes del IVA

 

Conclusiones

Recopilación de jurisprudencia y otras resoluciones de relevancia

Doctrina administrativa

Bibliografía